임대차계약갱신

계약갱신은 기존 계약의 기간을 연장하거나 새로운 기간으로 다시 체결하는 것을 의미합니다. 갱신합의서를 작성하지 않았더라도 법이 정한 기간 안에 갱신거절 통지가 없으면 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.

• 주택인지 상가인지 구분하기
• 최초 계약일과 전체 임대차기간 확인하기
• 갱신·거절 통지일과 도달자료 보존하기
• 기존에 갱신요구권을 행사했는지 확인하기
• 차임 연체·무단전대 등 거절사유 확인하기

주택 임차인은 법정 기간 안에 1회 계약갱신을 요구할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 임대인은 법률상 정당한 사유가 없으면 이를 거절하기 어렵습니다.

임대인이 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않고 임차인도 종료 2개월 전까지 통지하지 않으면 종전과 동일한 조건으로 갱신될 수 있습니다.

상가 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 보호받을 수 있습니다.

상가 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않으면 종전과 같은 조건으로 갱신된 것으로 볼 수 있습니다. 묵시적 갱신 후 임차인의 해지통고 효력 시점도 확인해야 합니다.

• 차임 연체가 법정 기준에 이른 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 임대인 동의 없이 전대한 경우
• 고의·중대한 과실로 목적물을 파손한 경우
• 철거·재건축이 필요한 경우
• 주택 임대인 또는 직계존비속의 실제 거주

갱신을 원한다면 법정 기간 안에 명확한 의사표시를 하고 그 도달자료를 남겨야 합니다. 임대인의 거절사유가 사실인지 확인하고, 갱신조건과 임대료 증액이 법률상 허용되는 범위인지 검토해야 합니다.

• 계약 종료일과 갱신요구 가능기간 확인하기
• 내용증명·문자 등으로 갱신의사 명확히 통지하기
• 기존 갱신요구권 행사 여부 확인하기
• 차임 연체·무단전대 등 거절사유 정리하기
• 실거주 거절 후 제3자 임대 여부 확인하기
• 부당한 퇴거 요구에는 명도·손해배상 대응 검토하기

갱신을 거절하거나 조건을 변경하려면 법정 통지기간과 정당한 사유를 준수해야 합니다. 실거주·철거·재건축 등을 이유로 거절하는 경우 관련 계획과 실제 이행자료를 보존해야 합니다.

• 주택·상가별 통지기간 확인하기
• 갱신거절 사유와 입증자료 확보하기
• 차임 연체액과 지급내역 정확히 계산하기
• 실거주 예정자의 관계와 입주계획 정리하기
• 임대료 증액 제한과 특약의 효력 검토하기
• 기간 만료 후 명도소송 전 적법한 종료 여부 확인하기