임대차계약해지

임대차는 기간 만료로 종료될 수 있고, 당사자의 합의나 법률·계약상 해지사유에 따라 중도에 종료될 수도 있습니다. 해지는 상대방에게 도달해야 효력이 문제되므로 구두 통보보다 내용증명·문자·이메일 등 도달을 입증할 수 있는 방식이 중요합니다.

• 계약기간과 갱신 여부 확인하기
• 중도해지 특약과 위약금 조항 확인하기
• 해지사유가 실제로 발생했는지 검토하기
• 최고가 필요한지 확인하기
• 해지통고의 도달일 증명하기
• 보증금·차임·원상복구 정산 준비하기

주택 또는 상가 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

주택은 2기의 차임액에 달하는 연체가 있으면 묵시적 갱신 보호가 제한될 수 있고, 상가는 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인의 동의 없는 전대·임차권 양도도 해지사유가 될 수 있습니다.

누수·화재·붕괴위험·영업허가 불가 등으로 임차 목적을 달성할 수 없고 임대인이 수선의무를 이행하지 않는 경우 계약해지와 손해배상이 문제될 수 있습니다.

계약서에 일정 기간 전 통지, 위약금, 신규 임차인 주선 시 해지 등 특약이 있다면 그 문구와 효력을 확인해야 합니다. 신규 임차인을 구했다는 사정만으로 기존 임대차가 자동 종료되는 것은 아닙니다.

• 해지 효력 발생일까지의 차임
• 관리비·공과금과 연체이자
• 원상복구 범위와 실제 비용
• 보증금에서 공제할 채무
• 열쇠·점유·시설물 인도일
• 보증금반환과 인도의 동시이행

중도해지를 원한다면 계약서 특약과 법정 해지권을 먼저 확인하고, 통지 도달일과 효력 발생일까지의 차임 부담을 계산해야 합니다.

• 묵시적 갱신인지 확정기간 계약인지 확인하기
• 중도해지 특약과 위약금 검토하기
• 내용증명으로 해지사유와 종료일 통지하기
• 하자·수선요구·영업불능 자료 보존하기
• 신규 임차인 주선 시 임대인의 동의 확보하기
• 보증금 반환 전 임차권등기 필요성 검토하기

연체·무단전대·용도위반을 이유로 해지하려면 계약과 법률상 요건을 충족했는지 확인하고, 필요한 경우 상당한 기간을 정해 시정을 최고해야 합니다.

• 차임 연체액과 지급일 정확히 계산하기
• 무단전대·용도위반 증거 확보하기
• 최고와 해지통고를 구분해 발송하기
• 보증금 공제내역을 객관적으로 정리하기
• 임차인의 물건을 임의 처분하거나 출입을 막지 않기
• 해지 후 명도소송·가처분·강제집행 검토하기