아파트하자

공동주택관리법상 하자는 공사상 잘못으로 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생해 공동주택이나 시설물의 안전·기능 또는 미관에 지장을 초래할 정도의 결함을 의미합니다. 준공도면·시방서와 실제 시공 상태를 비교해 하자 여부를 판단합니다.

• 사용검사일·사용승인일 확인하기
• 하자 위치·수량·발생일 기록하기
• 준공도면·시방서·분양자료 확보하기
• 전유부분과 공용부분 구분하기
• 보수 이력과 재발 여부 확인하기
• 담보책임기간 내 서면으로 청구하기

외벽과 슬래브 균열, 세대·지하주차장 누수, 창호 주변 결로, 바닥 침하 등은 발생 원인과 허용기준, 구조안전·사용기능에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

외벽 균열과 도장 불량, 옥상 방수층 손상, 지하주차장 천장·벽체 누수, 램프와 바닥 균열은 대표적인 공용부분 하자입니다. 보수공법과 전면·부분보수 범위가 주요 쟁점입니다.

창호 기밀·수밀성 부족, 욕실·발코니 방수 불량, 난방·급배수·환기설비 오작동, 타일 들뜸과 마감 불량 등이 포함됩니다. 관련 성능기준과 공사상 잘못을 확인합니다.

도면상 설치해야 할 시설이 누락되거나 자재·두께·수량이 부족한 경우, 승인 없이 설계와 다르게 시공한 경우입니다. 변경설계 승인과 동등 이상의 품질 여부가 쟁점입니다.

• 부분보수와 전면재시공의 필요성
• 철거·가설·복구공사 비용
• 하자 수량·면적과 적정 단가
• 자연노후·사용상 과실의 기여도
• 미시공·변경시공의 가치 차액
• 보수기간 중 사용제한 손해

하자를 발견하면 임의로 전면 철거하기 전에 상태를 보존하고 사업주체에 위치·수량·원인을 특정해 보수를 청구해야 합니다. 공용부분과 전유부분의 청구 주체를 구분해야 합니다.

• 세대·동·층·위치별 하자목록 작성하기
• 사진·영상·측정자료와 보수이력 확보하기
• 공종별 담보책임기간 확인하기
• 사업주체·시공사에 서면으로 보수청구하기
• 관리단 소송이면 채권양도 절차 확인하기
• 미보수 시 분쟁조정·감정·소송 검토하기

하자 접수 후 현장조사와 원인분석을 실시하고, 설계·시공상 하자인지 입주자의 사용·관리상 문제인지 구분해야 합니다. 보수방법과 완료내역을 서면으로 남겨야 합니다.

• 접수일·공종·담보책임기간 확인하기
• 준공도면과 현장상태를 대조하기
• 입주자와 공동조사하고 결과를 기록하기
• 보수방법·범위·기간을 구체적으로 통지하기
• 보수 전후 사진과 완료확인서 확보하기
• 감정서의 물량·공법·단가 오류 검토하기