하자보수청구

공동주택관리법상 하자는 공사상 잘못으로 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 결함을 의미합니다. 단순한 미관상 불만인지 객관적인 시공기준 위반인지 구분해야 합니다.

• 사용승인일·인도일·분양전환일 확인하기
• 하자 위치·수량과 발생일 기록하기
• 준공도면·시방서·분양자료 확보하기
• 전유부분과 공용부분 구분하기
• 보수 이력과 재발 여부 확인하기
• 담보책임기간 만료 전 서면 청구하기

외벽·슬래브 균열, 지하주차장 누수, 창호 주변 결로, 바닥 침하, 타일 들뜸 등은 발생 원인과 허용기준, 안전·기능상 영향을 확인해야 합니다.

세대 내부 창호·바닥·욕실과 공용 외벽·지붕·복도·공용배관 등은 청구 주체와 보수범위가 달라질 수 있습니다. 관리단·입주자대표회의와 구분소유자의 권리를 구별해야 합니다.

설계도면과 달리 자재·두께·수량을 줄였거나 시공해야 할 시설을 누락한 유형입니다. 변경설계 승인, 동등 이상의 자재 사용 여부와 분양계약상 고지내용을 검토합니다.

보수공사를 했지만 같은 하자가 반복되거나 임시방편에 그친 경우입니다. 최초 하자와 동일성이 있는지, 보수합의가 책임종료 합의인지, 재보수 또는 손해배상 범위를 확인해야 합니다.

• 하자보수 공법과 적정 단가
• 철거·복구·가설공사 비용
• 부분보수와 전면재시공의 필요성
• 자연노후·사용상 과실의 기여도
• 미시공·변경시공의 가치 차액
• 보수로 인한 영업·사용 제한 손해

하자를 발견하면 임의로 전면 철거하기 전에 상태를 보존하고 사업주체에 구체적인 보수를 청구해야 합니다. 공동주택 전체 하자는 입주자대표회의·관리단과 전유부분 소유자의 청구권을 구분해 진행해야 합니다.

• 하자 위치별 사진·영상·측정자료 확보하기
• 공종별 담보책임기간 확인하기
• 사업주체·시공사에 서면으로 보수청구하기
• 보수 전 공동조사와 원인확인을 요청하기
• 미보수 시 분쟁조정·감정·소송 검토하기
• 관리단 소송이면 채권양도와 소유권 변동 확인하기

하자 접수 후 현장조사를 진행하고 하자인지, 사용자 관리상 문제인지, 다른 공종 또는 제3자 공사로 인한 것인지 확인해야 합니다. 보수계획과 완료자료를 구체적으로 남겨야 중복청구와 재하자 분쟁을 줄일 수 있습니다.

• 접수일·공종·책임기간 확인하기
• 설계·시공·사용상 원인을 공동조사하기
• 보수방법·기간·범위를 서면으로 제시하기
• 보수 전후 사진과 완료확인서 확보하기
• 책임종료 합의 문구의 범위를 명확히 하기
• 감정서의 물량·공법·단가 오류 검토하기