유치권

민법 제320조에 따라 유치권이 성립하려면 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하고, 그 물건에 관하여 생긴 채권이 존재하며, 채권이 변제기에 있어야 합니다. 점유가 불법행위로 시작된 경우에는 유치권이 성립하지 않습니다.

• 도급계약서·공사내역서와 채권액 확인하기
• 채권이 해당 건물 공사에서 발생했는지 확인하기
• 기성검사·세금계산서·대금청구 자료 확보하기
• 점유 개시일과 점유 방법을 객관적으로 기록하기
• 유치권 포기각서·금융기관 약정 확인하기
• 경매개시결정 기입등기와 점유 취득시기 비교하기

건물 신축·증축·대수선 공사대금은 통상 해당 건물과 견련성이 인정될 수 있습니다. 반면 단순한 자재대금, 다른 현장의 공사대금, 토지 자체의 가치 증가와 무관한 채권은 목적물과의 견련성이 부정될 수 있습니다.

유치권은 점유를 성립요건이자 존속요건으로 하므로 점유를 잃으면 원칙적으로 소멸합니다. 계약서·대출약정 등에 유치권 포기특약이 있으면 다른 요건을 갖추더라도 유치권이 발생하지 않거나 포기 즉시 소멸할 수 있습니다.

경매개시결정 기입등기로 압류의 효력이 발생하기 전에 적법하게 유치권을 취득했다면 선순위 근저당권 설정 후 취득한 경우에도 매수인에게 대항할 수 있습니다. 그러나 압류 후 점유를 이전받아 유치권을 취득하면 매수인에게 대항하기 어렵습니다.

실제 공사가 없거나 채권액을 부풀린 경우, 채권이 이미 변제·상계·소멸한 경우, 점유가 형식적이거나 경매를 방해하기 위해 채무자와 통모하여 만든 유치권은 부존재 또는 신의칙 위반으로 배제될 수 있습니다.

• 도급계약·정산합의·공사대금 원장
• 공사일보·자재내역·기성검사·세금계산서
• 점유개시 당시 사진·영상과 열쇠 인계자료
• 관리인 근무표·전기요금·출입기록
• 경매개시결정·압류·근저당 등기일
• 유치권 포기서·변제·상계·채권양도 자료

공사대금이 미지급되었다는 사정만으로 유치권이 자동 성립하지 않으므로 채권과 목적물의 관련성, 변제기, 적법한 점유와 경매 압류 전 취득 여부를 객관적인 자료로 입증해야 합니다.

• 미지급 공사대금과 기성내역 확정하기
• 점유 개시 전 계약상 유치권 포기 여부 확인하기
• 현수막 외에 현실적인 출입통제·관리체계 갖추기
• 점유를 임의로 이전하거나 목적물을 대여하지 않기
• 경매법원에 채권·점유 증거와 함께 신고하기
• 점유침탈 시 신속히 점유회수·가처분 검토하기

유치권 주장이 있으면 먼저 실제 채권, 공사범위, 점유 개시시점과 방법을 확인해야 합니다. 자력으로 현수막을 철거하거나 점유자를 강제로 퇴거시키기보다 부존재확인·인도소송과 보전처분을 진행해야 합니다.

• 유치권 신고서·공사계약·채권내역 확인하기
• 현장조사로 실질적인 점유 여부 확인하기
• 압류 후 점유 취득인지 등기기록과 대조하기
• 채권 변제·상계·소멸시효·포기특약 확인하기
• 유치권부존재확인과 건물인도청구 병합 검토하기
• 점유이전금지가처분 후 판결·강제집행 준비하기