부동산매매계약

민법 제563조에 따라 매매는 매도인이 재산권을 이전하고 매수인이 그 대금을 지급하기로 약정함으로써 효력이 생깁니다. 서면 계약서가 일반적이지만, 목적물과 대금 등 본질적 사항에 대한 의사합치가 인정되면 계약서 작성 전에도 계약이 성립할 수 있습니다.

• 등기부상 소유자와 계약 상대방의 동일성
• 대리계약이면 위임장·인감증명과 대리권 범위
• 매매대금·지급일·계좌와 영수증
• 근저당·임차보증금·체납세금 정리방법
• 잔금일 인도·등기·열쇠 인계 조건
• 특약 위반 시 해제·위약금 기준

매매대금·목적물·잔금일 등 핵심 조건에 합의한 뒤 가계약금을 지급했다면 명칭과 달리 본계약이 성립한 것으로 판단될 수 있습니다. 반대로 교섭 단계의 예약금이라면 반환 여부가 달라질 수 있어 문자·중개대화·입금내역을 확인해야 합니다.

별도 약정이 없다면 이행 착수 전까지 계약금 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 해제할 수 있습니다. 계약금이 위약금으로도 약정되었는지, 손해배상액의 예정인지 구별해야 합니다.

누수·균열·불법증축 등 물리적 하자, 선순위 근저당·임차권·유치권 등 권리상 장애, 면적·용도·대지권 차이가 문제될 수 있습니다. 계약 목적 달성 가능성과 매수인의 인식 여부에 따라 해제·대금감액·손해배상을 검토합니다.

매도인이 같은 부동산을 여러 사람에게 매도하거나 명의신탁 부동산을 처분한 경우, 무권대리인이 계약한 경우에는 등기 선후, 상대방의 배임행위 적극 가담, 추인 여부와 계약 효력이 문제됩니다.

• 상대방 채무의 이행기 도래 여부
• 자신의 동시이행 의무 제공 여부
• 상당한 기간을 정한 최고와 도달 증거
• 계약서상 자동해제·실권 특약의 효력
• 계약금의 해약금·위약금 성격
• 중개보수·대출비용·전매차익 등 손해 범위

계약 전 등기부·건축물대장·토지이용계획·임대차 현황을 확인하고, 잔금일에는 권리말소와 소유권이전이 동시에 이루어지도록 준비해야 합니다.

• 계약 직전과 잔금 직전 등기부 재확인하기
• 실소유자·대리권·명의신탁 위험 확인하기
• 전입세대·임차보증금·점유관계 확인하기
• 건축물대장·위반건축물·대지권 확인하기
• 대출 불승인 시 계약처리 특약 정하기
• 잔금 지급과 근저당 말소·이전등기를 동시 진행하기

소유권과 처분권한을 명확히 하고, 계약 당시 고지한 권리·하자·임대차 관계를 잔금일까지 정리해야 합니다. 매수인의 잔금 미지급 시에는 자신의 이행제공과 적법한 해제절차를 갖추는 것이 중요합니다.

• 공동소유자·배우자·명의자의 처분동의 확인하기
• 근저당·가압류 말소금액과 일정을 준비하기
• 임차인 퇴거·보증금 반환 방법 정하기
• 중대한 하자·불법증축·분쟁 사실 고지하기
• 잔금 미지급 시 내용증명 최고와 해제절차 진행하기
• 양도소득세·중개보수·관리비 정산 확인하기