부동산경매

민사집행법상 부동산 강제집행은 채권자의 신청에 따라 법원이 진행합니다. 판결·지급명령·공정증서 등 집행권원에 기초한 강제경매와 저당권·근저당권 등 담보권 실행을 위한 임의경매로 구분됩니다.

• 경매개시결정과 압류등기 시점
• 등기부상 근저당·가압류·가처분 순위
• 현황조사서와 매각물건명세서 내용
• 점유자·임차인과 전입세대 현황
• 토지·건물의 소유관계와 대지권
• 체납관리비·조세·공과금 위험

통상 저당권·근저당권·압류·가압류·담보가등기 중 가장 앞선 권리를 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는지 판단합니다. 다만 지상권·지역권·대항력 있는 임차권, 유치권 등은 별도의 인수 여부 검토가 필요합니다.

주택임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생길 수 있습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매대금에서 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있습니다.

유치권은 목적물에 관해 생긴 채권과 적법한 점유가 필요하며 신고만으로 성립하지 않습니다. 토지와 건물 소유자가 달라지는 경우 법정지상권 성립 여부를 검토해야 하고, 공유지분 경매는 사용·수익과 공유물분할 문제까지 고려해야 합니다.

당해세와 법정기일, 체납처분, 처분금지가처분, 소유권 분쟁, 대지권 미등기, 토지별도등기와 위반건축물 여부는 낙찰 후 권리취득과 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

• 배당요구 종기와 송달 여부
• 채권원금·이자·집행비용 계산
• 임차인의 전입·점유·확정일자
• 소액임차인 최우선변제 요건
• 점유자의 대항력·유치권 주장
• 명도합의금·이사비와 집행비용

입찰 전에는 등기부와 법원기록뿐 아니라 현장점유·임대차·건축 상태를 확인해야 합니다. 낙찰 후에는 대금납부, 소유권이전, 인수권리 정리와 명도절차를 신속히 진행해야 합니다.

• 등기부·매각물건명세서·현황조사서 대조하기
• 전입세대·상가임대차·점유자 확인하기
• 선순위 임차보증금 인수액 계산하기
• 유치권·법정지상권·대지권 위험 확인하기
• 취득세·명도비용·체납관리비를 포함해 입찰가 산정하기
• 대금납부 후 인도명령·명도소송 시기 검토하기

채권자는 적절한 집행권원과 담보권을 바탕으로 경매를 신청하고 배당요구·채권계산서를 제출해야 합니다. 임차인은 대항력·확정일자·소액임차인 요건과 배당요구 필요 여부를 조기에 확인해야 합니다.

• 경매신청에 필요한 집행권원·등기서류 준비하기
• 배당요구 종기와 채권계산서 제출기한 확인하기
• 임대차계약서·전입·점유·확정일자 자료 보존하기
• 보증금 전액 배당 가능성과 낙찰자 인수 여부 분석하기
• 배당표에 오류가 있으면 배당기일에서 이의하기
• 보증금 잔액에 대한 임대인·낙찰자 청구대상 구분하기