대구에 있는 상가 한 칸을 음식점 운영자에게 임대하고 있습니다. 보증금은 3천만 원이고 월세는 매월 250만 원씩 받기로 계약했습니다.

임차인은 처음 1년 정도는 월세를 제때 냈지만, 매출이 어렵다며 조금씩 지급을 미루기 시작하더니 현재 넉 달분이 밀린 상태입니다.

처음에는 곧 정리하겠다는 말을 믿고 기다렸습니다. 그런데 최근에는 전화도 잘 받지 않고 약속한 지급일마다 사정이 생겼다며 계속 미루고 있습니다.

계약서에는 임차인이 월세를 연체하거나 제 동의 없이 점포를 다른 사람에게 사용하게 할 경우 계약을 해지할 수 있다는 내용이 들어 있습니다.

며칠 전 상가에 찾아가 보니 간판과 내부 집기가 일부 바뀌어 있었고, 계약한 임차인이 아니라 처음 보는 사람이 영업 준비를 하고 있었습니다.

그 사람은 기존 임차인에게 시설과 영업권을 넘겨받았으며 앞으로 자신이 가게를 운영할 예정이라고 말했습니다.

저는 임대차계약을 새로 체결하거나 점포 사용에 동의한 적이 없습니다. 기존 임차인에게 확인하니 가게를 정리하면서 보증금과 권리금 문제를 새 운영자와 알아서 합의했다고 합니다.

이후 월세 연체와 무단 양도를 이유로 계약을 해지한다는 내용증명을 보냈지만, 임차인은 우편을 받지 않았고 점포 문도 잠긴 채 연락이 끊겼습니다.

새 운영자는 자신이 시설비를 많이 지급했으니 당장 나갈 수 없다며 보증금을 돌려주기 전에는 점포를 비우지 않겠다고 합니다.

저도 다음 임차인을 구해야 하는데 점포를 돌려받지 못해 손해가 계속 커지고 있습니다. 관리비와 전기요금도 밀려 건물 관리사무소에서 연락이 오고 있습니다.

대구의 명도소송을 맡는 변호사를 통해 기존 임차인과 현재 점유자 모두를 상대로 소송해야 하나요? 소송 중에 다른 사람에게 점포를 또 넘기지 못하도록 막는 방법과 밀린 월세까지 함께 청구할 수 있는지도 궁금합니다.

임차인이 월세를 장기간 연체한 데다 임대인의 동의 없이 제3자에게 점포를 넘겼다면 임대차계약 해지와 건물 인도를 함께 검토할 수 있습니다.

다만 임대인이 직접 문을 열고 집기를 밖으로 옮기는 방식으로 점포를 회수해서는 안 됩니다. 계약 종료와 점유 관계를 확인한 뒤 건물인도소송과 강제집행 절차를 통해 반환받는 것이 원칙적인 대응입니다.

임대차기간이 적법하게 종료됐거나 임차인의 계약 위반을 이유로 임대차계약이 해지됐는데도 점포를 반환하지 않는 경우 건물 인도를 청구할 수 있습니다.

월세 연체와 무단전대, 임대 목적을 위반한 사용 등이 계약 해지 사유로 문제 될 수 있습니다.

소송에서는 단순히 임차인이 말을 듣지 않는다는 점이 아니라 임대차가 어떤 근거로 종료됐고 종료 의사가 상대방에게 적법하게 전달됐는지를 확인하게 됩니다.

차임 연체를 이유로 계약을 해지하려면 실제로 지급되지 않은 월세의 금액과 연체 기간을 정확히 계산해야 합니다.

임차인이 일부 금액을 지급했거나 보증금에서 월세를 공제하기로 별도로 합의한 사실이 있는지도 확인해야 합니다.

월세 연체액이 계약 해지를 검토할 수 있는 수준에 이르렀다면 연체 내역과 해지 의사를 내용증명 등 객관적인 방식으로 통지하는 것이 좋습니다.

단순한 독촉과 계약 해지는 의미가 다르므로 언제부터 임대차관계를 끝내겠다는 것인지 명확하게 표시해야 합니다.

내용증명을 발송했다는 사실만으로 상대방에게 계약 해지 의사가 전달됐다고 당연히 인정되는 것은 아닙니다.

임차인이 주소를 이전했거나 고의로 우편을 받지 않는 경우에는 계약서상 주소와 실제 거주지, 문자와 메신저 등 다른 전달 경로를 함께 확인해야 합니다.

우편 반송 사유와 배송 조회 결과, 임차인이 해지 내용을 실제로 알고 있었음을 보여주는 대화도 보관하는 것이 좋습니다.

소송 과정에서는 소장 송달을 통해 계약 종료 의사가 전달됐는지가 함께 문제 될 수 있으므로 통지 경위를 시간순으로 정리해야 합니다.

임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 점포를 사용하게 했다면 무단전대나 임차권 양도 여부를 검토할 수 있습니다.

시설과 권리금만 거래했을 뿐이라는 설명을 하더라도 실제로 제3자가 점포를 독립적으로 사용하고 영업 준비를 하고 있다면 점유 이전의 경위를 확인해야 합니다.

반대로 기존 임차인이 직원을 두거나 공동으로 영업하는 정도라면 곧바로 임차권을 넘긴 것으로 볼 수 있는지는 구체적으로 따져봐야 합니다.

사업자등록 명의와 영업신고, 매출 정산 주체 및 점포의 열쇠를 관리하는 사람이 누구인지가 중요한 자료가 될 수 있습니다.

계약서상 임차인이 여전히 점포를 지배하고 있다면 임차인을 상대로 건물 인도와 연체 월세를 청구할 수 있습니다.

제3자가 독립적으로 점포를 점유하고 반환을 거절하고 있다면 현재 점유자에 대한 인도 청구도 함께 검토해야 할 수 있습니다.

점포 내부에 집기만 남아 있고 실제로 아무도 사용하지 않는 경우와 제3자가 사업자등록을 마치고 영업 중인 경우는 대응 대상이 달라질 수 있습니다.

누구를 피고로 정할지는 계약관계뿐 아니라 소송 제기 당시의 실제 점유 상태를 기준으로 신중히 판단해야 합니다.

명도소송이 진행되는 동안 임차인이나 현재 점유자가 점포를 다시 다른 사람에게 넘기면 판결의 집행 과정이 복잡해질 수 있습니다.

이를 방지하기 위해 현재 점유 상태를 고정하는 점유이전금지가처분을 본안소송 전이나 동시에 신청하는 방안을 검토할 수 있습니다.

가처분이 집행되면 점유자가 바뀌더라도 일정한 범위에서 기존 판결을 토대로 집행을 이어갈 수 있는지를 살펴볼 수 있습니다.

다만 신청서에 점포의 위치와 점유 현황을 정확하게 특정해야 하므로 건축물대장과 도면, 현장 사진을 준비하는 것이 좋습니다.

임대차계약이 종료되기 전까지 지급되지 않은 월세는 계약에 따른 차임으로 청구할 수 있는지 검토할 수 있습니다.

계약이 끝난 뒤에도 점포를 반환하지 않았다면 반환할 때까지 발생한 사용이익이나 손해금이 별도로 문제 될 수 있습니다.

관리비와 전기요금을 임차인이 부담하기로 약정했다면 실제로 임대인이 대신 납부한 금액과 미납 내역을 확인해야 합니다.

월별 청구액과 입금액, 보증금에서 공제할 금액을 표로 정리하면 소송에서 청구 범위를 명확히 하는 데 도움이 됩니다.

임대차가 종료되면 임대인의 보증금 반환과 임차인의 점포 인도는 서로 맞물려 이행되는 관계가 문제 될 수 있습니다.

다만 연체 월세와 관리비, 원상복구비 및 계약 종료 후 발생한 손해금이 있다면 보증금에서 공제할 수 있는지를 검토해야 합니다.

보증금을 전액 돌려주기 전에는 절대 나갈 수 없다는 임차인의 주장과 아무런 정산 없이 먼저 점포를 비우라는 임대인의 주장이 모두 그대로 받아들여지는 것은 아닙니다.

반환할 보증금 잔액과 인도 의무를 함께 정리해 소송 청구와 강제집행 단계에서 모순이 생기지 않도록 해야 합니다.

상가 임대차계약서와 특약사항

보증금과 월세 지급내역

월별 연체 차임과 관리비 정산표

계약 해지 내용증명과 배송·반송 자료

임차인과 주고받은 문자·메신저·통화녹음

현재 간판과 점포 내부, 영업 상태 사진

현재 점유자의 성명과 사업자등록 정보

무단전대나 점포 양도를 보여주는 계약·대화자료

관리비·공과금 미납 및 임대인의 대납 내역

STEP 1: 월세와 관리비의 미납액을 지급일별로 계산합니다.

STEP 2: 계약 해지 사유와 종료 시점을 서면으로 명확히 통지합니다.

STEP 3: 현장을 방문해 계약상 임차인과 실제 점유자가 같은지 확인합니다.

STEP 4: 점유자가 다시 바뀔 가능성이 있다면 점유이전금지가처분을 검토합니다.

STEP 5: 기존 임차인과 현재 점유자를 상대로 할 청구를 구분합니다.

STEP 6: 보증금에서 공제할 차임·관리비·손해금을 계산합니다.

STEP 7: 판결이나 조정 이후에도 반환하지 않으면 인도 강제집행을 진행합니다.

상가 임차인이 월세를 장기간 연체하고 임대인의 동의 없이 제3자에게 점포를 넘겼다면 계약 해지와 건물 인도를 검토할 수 있습니다.

다만 임대인이 임의로 잠금장치를 바꾸거나 내부 집기를 밖으로 옮기면 별도의 분쟁이 발생할 수 있으므로 정식 소송과 집행절차를 거치는 것이 중요합니다.

대구의 점포를 돌려받기 위한 명도소송을 준비한다면 계약서상 임차인만 확인할 것이 아니라 현재 실제로 점포를 사용하는 사람이 누구인지부터 조사해야 합니다.

소송 중 점유가 다시 이전될 가능성이 있다면 점유이전금지가처분을 함께 검토하고, 연체 월세와 관리비, 계약 종료 후 손해금 및 반환할 보증금 잔액을 일관되게 정리해야 합니다.