남양주에서 건물을 신축한 뒤 인도받아 사용하고 있는데 얼마 지나지 않아 외벽과 내부에 균열이 생기고 비가 올 때마다 일부 공간에서 누수가 발생하고 있습니다. 창호와 바닥 등에서도 마감불량이 발견돼 시공사에 여러 차례 수리를 요청했습니다.

그런데 시공사는 사용상 문제이거나 경미한 현상이라며 일부만 보수한 뒤 추가 책임을 인정하지 않고 있습니다. 다른 업체에서는 상당한 보수비가 필요하다고 하는데 어떤 자료를 확보해야 하고 보수공사나 비용을 법적으로 청구할 수 있는지 궁금합니다.

건축물의 결함을 둘러싼 분쟁에서는 단순히 균열이나 누수가 존재한다는 사실만으로 책임이 결정되는 것이 아니라 해당 현상이 계약이나 설계·시공기준에 비추어 보수가 필요한 하자에 해당하는지부터 확인해야 합니다.

또한 결함의 발생 원인이 시공 문제인지, 설계나 자재의 문제인지, 건물을 사용하면서 발생한 문제인지에 따라 책임관계가 달라질 수 있으므로 현장의 상태와 계약자료를 함께 검토해야 합니다.

남양주하자보수소송변호사를 통한 대응에서는 공사계약서와 설계도서, 준공·인도 관련 자료, 하자 사진과 영상, 시공사에 보수를 요청한 기록 및 실제 보수비 산정자료를 확보해 하자의 존재와 책임 범위를 구체적으로 정리하는 것이 중요합니다.

외벽이나 내부 벽체의 균열이 있는지 확인해야 합니다.

천장·벽·창호 주변에 누수가 발생하는지 살펴야 합니다.

바닥 들뜸이나 침하가 있는지 확인해야 합니다.

창호의 개폐와 기밀·수밀에 문제가 있는지 살펴야 합니다.

타일이나 도장 등 마감 부분의 탈락·변형이 있는지도 정리해야 합니다.

건물의 기능을 저해하는지

안전성과 관련된 문제인지

정상적인 사용을 어렵게 하는지

계약상 예정된 품질에 미달하는지

시간이 지나면서 확대되고 있는지

준공이나 인도 직후부터 문제가 있었는지, 일정 기간 정상적으로 사용한 뒤 처음 발생했는지를 확인해야 합니다.

최초 발견 날짜

건물 인도일과의 시간 간격

시간이 지나며 하자가 확대됐는지

비·온도 등 특정 조건에서 반복되는지

발견 즉시 시공사에 알렸는지

하자 여부를 판단하려면 실제 시공 결과와 당초 계약에서 예정했던 공사의 내용이 어떻게 다른지를 비교할 필요가 있습니다.

도급계약서와 특약사항

설계도면

공사내역서와 견적서

자재 사양과 시방 관련 자료

공사 중 변경된 설계나 추가공사 내역

계약서에 명확히 적혀 있지 않지만 공사 과정에서 특정 자재나 시공방법을 사용하기로 합의했다는 주장이 있다면 문자·메신저와 견적 변경자료 등을 확인해야 합니다.

구두로 협의했다는 주장만으로 대응하기보다 실제 공사 당시 당사자가 어떤 내용을 합의했는지를 보여주는 자료가 있는지 살펴볼 필요가 있습니다.

누수는 물이 나타난 지점과 실제 원인이 발생한 위치가 다를 수 있으므로 단순히 젖은 부위만 확인해서는 책임 범위를 판단하기 어려울 수 있습니다.

옥상이나 외벽 방수 문제인지

창호 주변의 시공 문제인지

배관에서 발생한 누수인지

상층부나 인접 공간에서 유입된 것인지

비가 올 때에만 발생하는지

균열이 발생한 위치와 방향, 폭, 진행 여부 등을 확인하면 단순 마감균열인지 구조와 관련된 문제인지 검토하는 데 도움이 될 수 있습니다.

사진을 남길 때는 가까이에서 촬영한 모습뿐 아니라 건물 전체에서 해당 균열이 어디에 위치하는지 알 수 있도록 넓은 화면도 함께 확보하는 것이 좋습니다.

시공사가 건물 사용이나 관리상의 문제라고 주장한다면 실제 유지관리 상태와 하자 발생 원인을 비교해야 합니다.

임의로 구조를 변경한 사실이 있는지

설비나 배관을 별도로 공사했는지

건물 관리가 정상적으로 이루어졌는지

문제 발생 전에 외부 충격이나 사고가 있었는지

시간이 지나거나 보수공사를 하면 최초 상태를 다시 확인하기 어려울 수 있으므로 결함이 발생할 때마다 객관적인 기록을 남기는 것이 중요합니다.

하자 부위 전체 사진

가까운 거리에서 촬영한 상세 사진

누수 발생 당시의 영상

촬영일자를 확인할 수 있는 자료

시간이 지나면서 변화한 모습

언제 어떤 결함을 알렸고 시공사가 어떤 답변과 조치를 했는지는 분쟁 경위를 확인하는 중요한 자료가 될 수 있습니다.

문자·메신저로 보수를 요청한 내용

내용증명 등 서면 통지자료

시공사가 현장을 방문한 날짜

시공사가 하자를 인정하거나 부인한 내용

보수하겠다고 약속한 일정과 실제 이행 여부

시공사가 과거에 같은 부위를 보수했다면 어떤 방식으로 공사했고 이후 동일하거나 유사한 문제가 재발했는지 정리해야 합니다.

반복적인 부분 보수만으로 근본 원인이 해결되지 않는 상황이라면 기존 보수방법과 추가로 필요한 공사의 범위를 비교할 필요가 있습니다.

시공사가 보수를 거부해 다른 업체에 견적을 요청했다면 단순히 총액만 확보할 것이 아니라 어떤 하자를 어떤 공법으로 보수하는 비용인지 구체적인 내역을 확인하는 것이 좋습니다.

보수 대상 부위

공사 방법

필요한 자재와 수량

인건비와 부대비용

철거·복구가 필요한 범위

실제 결함을 고치는 데 필요한 범위를 넘어 건물 전체를 새로 시공하는 수준의 비용을 청구한다면 보수의 필요성과 범위를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

따라서 원인을 제거하고 정상적인 기능을 회복하기 위해 필요한 합리적인 보수방법이 무엇인지 검토하는 과정이 중요합니다.

시공사가 직접 하자를 고치는 방법과 보수에 필요한 비용이나 추가 손해를 금전으로 정산하는 방법 가운데 사건의 상황에 맞는 방향을 검토해야 합니다.

시공사가 계속 책임을 부인하거나 반복적으로 부실한 보수를 했다면 실제로 다시 공사를 맡기는 것이 적절한지도 함께 고려할 필요가 있습니다.

누수나 균열 때문에 내부 마감재와 가구·설비 등이 추가로 훼손됐다면 해당 손해가 실제 하자로 인해 발생한 것인지 확인해야 합니다.

내부 마감재 손상

가구나 집기 훼손

전기·설비 관련 추가 피해

영업공간 사용 제한으로 인한 문제

긴급 보수를 위해 실제 지출한 비용

하자가 존재하는 상태에서 시공사가 미지급 공사대금을 요구하는 경우에는 공사대금 문제와 하자보수 책임을 함께 검토해야 할 수 있습니다.

하자가 있다는 이유만으로 모든 공사대금을 임의로 지급하지 않아도 된다고 단정하기보다 남은 공사대금과 실제 보수에 필요한 비용, 계약상 이행상태를 구체적으로 비교해야 합니다.

당사자 사이에서 하자의 존재와 원인, 보수방법 및 비용에 대한 의견이 크게 다른 경우에는 건축 관련 전문가의 현장 확인이나 감정이 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

특히 구조·방수·설비처럼 육안만으로 원인을 판단하기 어려운 문제는 객관적인 기술자료를 통해 책임과 보수범위를 확인할 필요가 있습니다.

하자 부위를 사진과 영상으로 상세히 남겨야 합니다.

공사계약서와 설계도면, 견적·내역서를 확보해야 합니다.

시공사에 보수를 요청한 기록을 시간순으로 정리해야 합니다.

과거 보수공사가 있었다면 시기와 공사내용을 확인해야 합니다.

다른 업체의 견적이 있다면 세부 내역까지 확보해야 합니다.

긴급 보수가 필요하다면 보수 전 상태와 공사 과정을 기록해야 합니다.

하자로 추가 피해가 발생했다면 손해자료도 함께 보존해야 합니다.

공사도급계약서와 특약사항

설계도면과 공사내역서

공사대금 지급자료

준공·인도와 관련한 자료

하자 부위의 사진과 영상

시공사와 주고받은 문자·메신저

기존 보수공사 관련 자료

타 업체의 보수 견적과 세부 내역

전문가가 현장을 확인했다면 관련 의견자료

하자로 발생한 추가 손해의 영수증·사진

STEP 1: 하자 부위와 최초 발생 시점, 현재 상태를 사진·영상으로 기록합니다.

STEP 2: 계약서와 설계·공사내역을 토대로 당초 예정된 시공내용을 확인합니다.

STEP 3: 시공사에 보수를 요청한 과정과 기존 보수내역을 시간순으로 정리합니다.

STEP 4: 결함의 원인과 시공상 책임 여부를 기술자료와 함께 검토합니다.

STEP 5: 필요한 보수방법과 합리적인 보수비용을 산정합니다.

STEP 6: 추가 손해와 미지급 공사대금 등 관련 쟁점이 있다면 함께 정리합니다.

STEP 7: 협의로 해결되지 않으면 확보한 현장·계약자료를 토대로 하자보수와 손해배상 분쟁 대응을 검토합니다.

시공사가 현장을 방문해 보수를 약속했더라도 실제 공사가 반복적으로 미뤄지거나 임시조치만 계속된다면 최초 하자의 상태와 보수 경위를 보여주는 자료가 시간이 지나면서 사라질 수 있습니다.

따라서 협의를 계속하더라도 하자별 사진과 요청내역, 기존 보수내용 및 현재 상태를 체계적으로 기록해 두는 것이 중요합니다.

건축물의 하자를 둘러싼 분쟁에서는 결함의 존재뿐 아니라 원인과 발생 시점, 계약에서 예정한 시공내용 및 실제 필요한 보수범위를 구체적으로 확인해야 합니다.

특히 누수나 균열이 반복되고 시공사가 책임을 부인하는 경우에는 보수 전 현장 상태와 공사계약·설계자료, 보수 요청기록 및 견적자료를 충분히 확보하는 것이 중요합니다. 협의로 해결되지 않는다면 하자보수 자체를 요구할지 보수비와 추가 손해를 청구할지 사건의 구체적인 상황에 맞춰 검토할 필요가 있습니다.