창원에서 운영하는 공장의 생산시설을 늘리기 위해 시공사와 증축공사 도급계약을 체결했습니다. 계약서에는 총 공사대금과 공정별 지급 일정, 준공기한 및 지체상금에 관한 내용이 적혀 있습니다.

공사가 시작된 뒤 시공사는 자재비가 올랐다며 계약금액을 추가로 지급해 달라고 요구했습니다. 일부 설비 위치를 변경해 달라고 요청한 적은 있지만, 공사 범위와 추가금액을 정식으로 합의한 사실은 없습니다.

제가 추가대금 지급을 거절하자 시공사는 기성 공사대금이 밀렸다며 인력과 장비를 모두 철수했습니다. 현장에는 철골과 외벽 일부만 시공돼 있고 전기·소방·배관공사는 거의 진행되지 않은 상태입니다.

그런데 시공사는 전체 공사의 70% 이상을 완료했다며 상당한 금액을 청구하고 있고, 돈을 지급하지 않으면 현장을 점유한 채 유치권을 행사하겠다고 합니다. 창원 건설 변호사와 공정률을 확인해 계약을 해제하고 대체 시공비와 지체상금, 생산 차질 손해를 청구할 수 있을까요?

시공사가 정당한 사유 없이 공사를 중단하고 상당한 기간이 지나도 공사를 재개하지 않는다면 도급계약 해제 또는 해지와 타절 정산을 검토할 수 있습니다. 다만 계약을 종료하더라도 이미 시공돼 건축주에게 이익이 되는 부분에 대해서는 실제 기성고에 따른 공사대금 정산이 필요할 수 있습니다.

시공사가 주장하는 공정률과 실제 시공가치가 일치하는지는 계약금액을 단순히 공정 비율로 나누는 방식만으로 판단하기 어렵습니다. 공사내역서, 현장 상태와 미시공 부분을 토대로 객관적인 기성고 감정을 진행해야 할 수 있습니다.

공사가 일시적으로 중단됐다는 이유만으로 언제나 즉시 계약을 종료할 수 있는 것은 아닙니다. 시공사의 귀책사유, 중단 기간과 공사 재개 가능성 및 계약 목적을 달성할 수 있는지를 확인해야 합니다.

시공사가 현장에서 인력과 장비를 모두 철수했는지

공사를 재개할 구체적인 일정과 계획을 제시했는지

건축주가 지급해야 할 약정 공사대금을 연체했는지

중단된 공사가 전체 공정에서 어느 정도를 차지하는지

계약상 최고·해제 절차가 정해져 있는지

공사중단으로 준공기한 준수가 불가능해졌는지

일반적으로는 상당한 기간을 정해 공사 재개와 계약 이행을 요구하고, 그 기간에도 이행하지 않으면 계약 종료를 통지하는 절차를 검토할 수 있습니다.

시공사는 건축주가 약정된 공사대금을 지급하지 않아 공사를 중단할 수밖에 없었다고 주장할 수 있습니다. 실제로 지급기일이 도래한 확정 공사대금이 연체됐다면 중단 책임이 달라질 수 있습니다.

반면 시공사가 실제 공정률보다 과도한 금액을 청구했거나 합의되지 않은 추가대금 지급을 조건으로 공사를 중단했다면 정당한 이행 거절로 인정되지 않을 수 있습니다.

공사가 중도에 종료되면 시공사가 완성한 부분의 가치와 미시공 부분에 필요한 비용을 기준으로 기성 공사대금을 산정할 수 있습니다. 시공사가 자재를 많이 반입했거나 시간이 오래 걸렸다는 사실만으로 높은 기성고가 인정되는 것은 아닙니다.

전체 공사에서 완성된 부분이 차지하는 경제적 가치

도급계약서와 공사내역서상 공종별 금액

현장에 설치돼 건축주가 실제 사용할 수 있는 부분

하자로 인해 철거하거나 다시 시공해야 하는 부분

현장에 반입됐지만 설치되지 않은 자재의 소유관계

남은 공사를 완성하는 데 필요한 실제 비용

계약 이후 설계가 변경되거나 기존 공사 범위를 넘어서는 작업이 추가됐다면 시공사가 별도의 대금을 청구할 수 있습니다. 그러나 시공사의 일방적인 판단만으로 작업을 확대하거나 단가를 올린 경우에는 추가금액 전부가 인정되지 않을 수 있습니다.

건축주가 추가공사를 구체적으로 요청했는지

추가공사 범위와 금액을 사전에 협의했는지

변경계약서·견적서나 문자 합의가 존재하는지

원래 계약에 포함된 작업을 추가공사라고 주장하는지

추가 작업이 실제로 시공됐고 건축주에게 이익이 되는지

시공사가 금액 산출 근거를 제시했는지

건물 신축이나 증축공사는 이미 시공된 부분을 철거해 원상회복하는 것이 사회·경제적으로 큰 손실을 발생시키는 경우가 많습니다. 이러한 경우 계약이 중도 종료되더라도 완성된 부분은 건축주에게 귀속시키고 기성고에 따라 정산하는 방식이 문제 될 수 있습니다.

다만 시공된 부분에 중대한 하자가 있어 사용할 수 없거나 후속 공사를 위해 반드시 철거해야 한다면 철거비와 재시공비를 정산에 반영할 수 있는지 검토해야 합니다.

최초 시공사의 책임으로 계약이 종료돼 다른 업체에 더 높은 금액을 지급하고 공사를 완성해야 한다면 합리적인 범위의 추가비용을 손해로 청구할 여지가 있습니다.

다만 후속 업체의 견적에 최초 계약에 없던 공사나 품질 향상 비용까지 포함됐다면 전액이 인정되지 않을 수 있습니다. 동일한 공사 범위를 완성하는 데 필요한 객관적인 비용을 구분해야 합니다.

최초 계약에서 남은 공사의 범위와 금액

후속 업체의 공사견적과 세부 산출내역

기존 시공 부분의 보수·철거 비용

자재비와 인건비 상승으로 증가한 금액

건축주가 새로 추가한 공사 항목

공사 재개를 위해 지출한 안전·현장관리 비용

도급계약에 준공기한과 지체상금률이 정해져 있고 시공사의 책임으로 공사가 늦어졌다면 약정 지체상금을 청구할 수 있습니다.

다만 계약이 중도에 종료된 경우 지체상금 산정의 종료일을 언제로 볼 것인지가 다툼이 될 수 있습니다. 계약 해제일, 후속 업체가 공사를 완성한 날과 시공사가 책임질 수 있는 지연 기간을 구분해야 합니다.

계약서상 준공 예정일

시공사가 공사를 중단한 날

건축주가 공사 재개를 최고한 기간

계약 해제나 해지를 통지한 날

후속 업체 선정과 공사 재개에 필요한 합리적 기간

건축주의 설계변경이나 대금 연체로 지연된 기간

증축공사가 늦어져 생산설비를 가동하지 못했다면 일정한 영업손실과 추가 비용을 청구할 가능성이 있습니다. 그러나 예상 매출이나 이익 전부가 자동으로 손해로 인정되는 것은 아닙니다.

시공사가 계약 당시 증축공장의 사용 목적과 가동 예정일을 알고 있었는지, 생산 차질이 공사중단 때문에 발생했는지와 손실액을 객관적으로 계산할 수 있는지가 중요합니다.

공장 가동과 제품 생산을 시작할 예정이었던 날짜

납품계약과 주문 취소 또는 지연 내역

기존 공장에서 추가로 발생한 외주·야간작업 비용

임시 시설이나 창고를 빌린 비용

공사 지연 기간의 금융비용과 임차료

과거 생산실적을 토대로 산정한 객관적인 이익 감소액

시공사가 공사대금 채권을 이유로 현장을 점유하고 있다면 유치권 성립 여부가 문제 될 수 있습니다. 공사대금 채권이 실제 존재하는지와 시공사가 적법하고 계속적으로 현장을 점유하고 있는지를 확인해야 합니다.

장비를 철수하고 현장을 떠난 뒤 자물쇠나 현수막만 설치한 경우에는 실질적인 점유가 유지되는지 다툼이 생길 수 있습니다. 반대로 건축주가 시공사를 강제로 내보내거나 장비를 임의로 처분하면 새로운 분쟁이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.

공사 도급계약서와 특약사항

견적서, 공사내역서와 설계도면

공사대금 지급 내역과 시공사의 기성청구서

공사일보, 감리일지와 현장 회의자료

공사중단 전후 현장의 사진과 영상

추가공사 요청·승인에 관한 문자와 이메일

공사 재개를 요구한 내용증명과 계약 종료 통지

전문가의 기성고·하자 감정자료

후속 시공업체의 견적서와 공사계약서

생산 차질·납품 지연 및 금융비용 관련 자료

STEP 1: 계약서와 지급내역으로 양측의 의무 이행 상태를 확인합니다.

STEP 2: 현재 공정, 반입 자재와 하자·미시공 부분을 기록합니다.

STEP 3: 전문가를 통해 객관적인 기성고와 완성 비용을 산정합니다.

STEP 4: 시공사에 상당한 기한을 정해 공사 재개를 서면으로 요구합니다.

STEP 5: 이행하지 않으면 계약 해제·해지와 현장 인도를 통지합니다.

STEP 6: 후속 시공비, 지체상금과 생산 차질 손해를 계산합니다.

STEP 7: 타절 정산과 유치권 협의가 되지 않으면 공사대금·손해배상소송을 검토합니다.

창원 공장 증축공사에서 시공사가 합의되지 않은 추가대금 지급을 요구하며 공사를 중단했다면, 공사중단의 책임과 계약상 최고 절차를 확인한 뒤 도급계약 종료를 검토할 수 있습니다.

계약이 종료되더라도 실제로 완성돼 이용 가능한 부분의 기성 공사대금은 정산해야 하지만, 하자·미시공 부분과 후속 시공비, 시공사 책임으로 발생한 지체상금 및 입증 가능한 생산 차질 손해는 반대채권으로 주장할 여지가 있습니다. 창원 건설 변호사와 계약서, 기성청구서, 현장 공정 및 추가공사 자료를 검토해 타절 정산과 소송 방향을 정하는 것이 필요합니다.