인천에 있는 상가를 음식점으로 운영하기 위해 인테리어·건설업체와 리모델링 공사계약을 체결했습니다. 계약서에는 공사 범위와 준공일, 총 공사대금 및 공사가 늦어질 경우 부담하는 지체상금이 적혀 있습니다.

그런데 약속한 준공기한이 한 달 넘게 지났는데도 주방 설비와 전기공사가 마무리되지 않았습니다. 공사가 끝났다는 말을 듣고 현장을 확인해 보니 천장에서는 물이 새고 벽체에는 균열이 있으며 바닥 일부도 들떠 있었습니다.

시공사는 누수가 건물 자체의 문제이고 균열은 사용에 지장이 없는 정도라고 주장합니다. 오히려 제가 공사 도중 자재와 구조를 바꿔 달라고 요청했다며 추가 공사대금을 지급해야 보수를 진행하겠다고 합니다.

공사 지연으로 예정했던 영업을 시작하지 못해 임대료와 대출이자만 계속 내고 있습니다. 인천 건설 변호사와 공사계약서와 현장자료를 검토하면 하자보수비, 지체상금과 영업손실을 함께 청구하고 남은 공사대금에서 공제할 수 있을까요?

시공사가 도급계약과 설계·시방 내용에 맞게 공사를 완료하지 않았거나 완성된 부분에 누수, 균열 또는 설비 불량 등의 하자가 있다면 하자보수나 보수에 갈음하는 손해배상을 검토할 수 있습니다.

계약상 준공기한을 넘겼다면 지연 원인이 시공사에게 있는지, 건축주의 설계변경이나 추가공사 요청으로 공기가 늘어난 것인지 확인한 뒤 지체상금과 추가 손해의 청구 범위를 판단해야 합니다.

건설공사 분쟁에서는 시공사가 단순히 공사를 마쳤다고 주장하는 것만으로 완성 여부가 결정되지는 않습니다. 계약서에서 정한 공사 범위와 품질을 갖추고 목적에 맞게 사용할 수 있는 상태인지 확인해야 합니다.

도급계약서에 정한 공사 범위

견적서와 공사내역서의 세부 항목

설계도면과 자재 시방서

현장 변경사항과 추가공사 합의

준공검사나 인수확인 절차

건축물을 실제 영업에 사용할 수 있는 상태인지

누수는 방수공사 불량, 배관 연결부 결함, 외벽이나 옥상의 기존 하자 등 여러 원인으로 발생할 수 있습니다. 균열 역시 마감재 문제인지 구조체의 움직임이나 부실시공 때문인지 구분해야 합니다.

시공사가 맡은 공사 범위와 하자 원인 사이의 관련성이 인정돼야 책임을 물을 수 있습니다. 기존 건물의 결함이 주된 원인이라면 건물 소유자나 다른 공사업체의 책임이 함께 문제 될 수도 있습니다.

누수가 처음 발생한 시점과 위치

시공사가 방수·배관 공사를 담당했는지

공사 전에도 같은 문제가 있었는지

균열이 마감재에만 있는지 구조체까지 이어지는지

기존 건축물의 노후도와 관리 상태

시공 후 보수했지만 같은 하자가 재발했는지

보수가 가능하고 시공사가 적절한 방법으로 하자를 고칠 의사가 있다면 우선 보수를 요구할 수 있습니다. 시공사가 책임을 부인하거나 여러 차례 보수했는데도 문제가 반복된다면 다른 업체의 적정 보수비 상당을 손해로 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다.

다만 경미한 하자에 비해 철거와 재시공 비용이 지나치게 큰 경우에는 전면 재시공 비용이 모두 인정되지 않을 수 있습니다. 하자의 중요도와 적정한 보수방법을 전문 감정으로 확인해야 합니다.

시공사가 계약 범위를 넘어서는 추가 공사를 했다면 별도의 대금을 청구할 가능성이 있습니다. 그러나 시공사가 필요하다고 판단해 일방적으로 작업한 것인지, 건축주가 범위와 금액을 알고 요청한 것인지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

추가공사를 누가 먼저 제안했는지

공사 범위와 예상비용을 사전에 설명했는지

문자·메신저나 변경계약서를 작성했는지

건축주가 완성된 추가공사를 승인했는지

원래 계약에 포함된 작업을 추가공사라고 주장하는지

시공사가 비용 내역과 산출 근거를 제출했는지

공사가 미완성됐거나 중대한 하자가 존재한다면 일정 범위에서 공사대금 지급을 거절하거나 하자보수비와 상계하는 방안을 검토할 수 있습니다.

그러나 일부 하자가 있다는 이유로 남은 공사대금 전액을 무조건 지급하지 않으면 건축주가 오히려 대금 지급 의무를 위반했다는 주장이 나올 수 있습니다. 완성된 부분의 가치와 미시공·하자 부분을 구분해 계산해야 합니다.

전체 계약금액과 지금까지 지급한 금액

현재까지 완성된 공사의 기성고

미시공 항목의 금액

객관적으로 산정한 하자보수비

지체상금과 추가 손해액

계약서상 지급유보·상계 조항

계약서에 준공기한과 지체상금률이 정해져 있고 시공사의 책임으로 공사가 늦어졌다면 약정에 따른 지체상금을 청구할 수 있습니다.

다만 건축주가 자재를 바꾸거나 설계를 수정해 공기가 늘어난 기간, 공사대금을 늦게 지급해 작업이 중단된 기간 등은 지체일수에서 제외될 수 있습니다.

계약서상 착공일과 준공 예정일

실제 공사가 완료됐거나 영업이 가능해진 날

설계변경과 추가공사 기간

시공사의 공기 연장 요청이 있었는지

건축주의 대금 지급 지연 여부

자재 수급이나 행정절차상 불가피한 사유

공사 지연이나 하자로 개업하지 못했다면 임대료, 금융비용과 일정한 영업손실을 청구할 여지가 있습니다. 다만 예상 매출 전액이 그대로 손해로 인정되는 것은 아닙니다.

음식점의 개업 예정일이 확정돼 있었는지, 직원 채용과 식자재 계약 등 영업 준비가 실제로 진행됐는지와 유사 매장의 객관적인 수익자료가 있는지를 확인해야 합니다.

영업을 시작하기로 한 구체적인 날짜

사업자등록과 영업허가 준비 상황

직원 채용계약과 인건비 지출

임대료·관리비와 대출이자

예약·납품계약과 취소 내역

동종 업종의 객관적인 예상 수익

시공사가 공사대금을 받지 못했다며 현장을 점유하고 유치권을 주장하는 경우가 있습니다. 실제로 적법한 점유를 유지하고 있는지, 공사대금 채권이 존재하고 해당 부동산과 관련돼 있는지를 확인해야 합니다.

시공사가 공사를 중단한 뒤 현장에 자물쇠나 현수막만 설치했다고 해서 유치권이 당연히 인정되는 것은 아닐 수 있습니다. 현장 점유 상태와 출입 관리, 공사 중단 경위를 객관적으로 기록해야 합니다.

건설·인테리어 공사 도급계약서와 특약사항

견적서, 공사내역서와 설계도면

공사대금 지급 내역과 세금계산서

추가공사 요청·승인에 관한 문자와 메신저

누수·균열·미시공 부분의 사진과 영상

공사일지와 현장 회의자료

시공사에 보수를 요구한 내용증명

전문업체의 하자진단서와 보수 견적서

임대료, 이자와 개업 지연 관련 손해자료

시공사의 유치권 주장과 현장 점유 자료

STEP 1: 계약서와 공사내역서로 원래 공사 범위를 확인합니다.

STEP 2: 미시공 부분과 하자 상태를 사진·영상으로 기록합니다.

STEP 3: 전문가를 통해 하자 원인과 적정 보수비를 산정합니다.

STEP 4: 추가공사 합의와 준공 지연 사유를 날짜별로 정리합니다.

STEP 5: 시공사에 공사 완료와 하자보수를 서면으로 요구합니다.

STEP 6: 남은 공사대금, 하자보수비와 지체상금의 상계를 검토합니다.

STEP 7: 협의가 되지 않으면 공사대금·하자보수비 및 손해배상소송을 진행합니다.

인천 상가 리모델링 공사가 계약상 준공기한을 넘기고 누수·균열·설비 미완성 등의 문제가 발생했다면 시공사를 상대로 하자보수 또는 보수비 상당의 손해배상을 검토할 수 있습니다.

공사 지연이 시공사의 책임이라면 지체상금과 입증 가능한 임대료·금융비용·영업 지연 손해도 함께 청구할 여지가 있습니다. 인천 건설 변호사와 도급계약, 추가공사 합의, 현장 하자와 준공 지연 자료를 검토해 남은 공사대금과의 상계 및 소송 방향을 정하는 것이 필요합니다.