평택에 있는 상가를 임대했는데 임차인이 수개월째 차임을 지급하지 않아 임대차계약을 해지했습니다. 내용증명으로 퇴거를 요구했지만 임차인은 영업을 계속하고 있으며, 최근에는 친척이나 다른 사업자에게 상가를 넘기겠다는 말을 하고 있습니다.

현재 임차인을 상대로 건물인도소송을 제기하더라도 재판 도중 다른 사람이 점유하면 판결을 집행하지 못할 수 있다고 들었습니다. 명도소송 전에 점유이전금지가처분을 신청하면 새로운 점유자에게도 인도판결을 집행할 수 있을까요?

건물인도소송은 원칙적으로 소송의 상대방으로 지정된 점유자를 상대로 판결의 효력이 발생합니다. 소송 도중 임차인이 제3자에게 점포를 넘기면 판결을 받더라도 실제 점유자가 다르다는 이유로 강제집행이 곤란해질 수 있습니다.

점유이전금지가처분은 현재 점유자가 부동산의 점유를 다른 사람에게 이전하거나 점유자 명의를 변경하지 못하도록 점유 상태를 고정하는 보전처분입니다. 가처분이 적절하게 집행된 뒤 점유가 이전됐다면 일정한 범위에서 승계집행을 검토할 수 있어 본안판결의 집행력을 확보하는 데 도움이 될 수 있습니다.

부동산 인도를 청구할 권리가 있고 현재 점유자가 재판 중 점유를 다른 사람에게 넘길 우려가 있다면 점유이전금지가처분을 검토할 수 있습니다.

가처분은 소유권이나 임대차 종료 여부를 최종 확정하는 절차가 아니라 장래 본안판결의 집행을 보전하기 위한 임시조치입니다.

신청인은 건물인도청구권 등 피보전권리와 점유 변경으로 집행이 곤란해질 수 있다는 보전의 필요성을 소명해야 합니다.

법원은 신청서와 소명자료를 검토해 담보 제공을 조건으로 가처분 결정을 내릴 수 있습니다.

차임 연체나 임대차기간 만료로 계약이 종료됐는데도 임차인이 부동산을 인도하지 않는 경우입니다.

임차인이 전대차계약을 체결하거나 가족·직원·다른 법인 명의로 영업자를 변경하려는 경우입니다.

경매나 매매로 소유권을 취득했지만 종전 소유자 또는 임차인이 퇴거를 거부하는 경우입니다.

무단점유자를 상대로 인도소송을 준비하던 중 다른 사람에게 점유를 이전할 정황이 확인되는 경우입니다.

재개발·재건축이나 철거사업을 앞두고 점유관계가 수시로 변경될 우려가 있는 경우입니다.

차임 연체를 이유로 계약을 해지했다면 임대차계약서와 연체내역, 해지 의사표시가 상대방에게 도달한 자료가 필요합니다. 목적물의 일부만 점유하고 있다면 도면이나 사진을 통해 가처분 대상 부분을 명확하게 특정해야 합니다.

가처분 결정을 받았다고 해서 임차인을 즉시 퇴거시킬 수 있는 것은 아닙니다.

실제 인도를 받으려면 건물인도청구소송에서 승소판결이나 집행권원을 확보해야 합니다.

가처분은 본안소송이 진행되는 동안 점유자가 바뀌어 판결 집행이 무산되는 위험을 줄이는 역할을 합니다.

가처분 집행 후 제3자가 점유하게 된 경우에는 집행 당시 점유관계와 승계 경위를 확인해 승계집행문 등 필요한 절차를 검토해야 합니다.

가처분을 받은 뒤 본안소송을 장기간 제기하지 않으면 상대방이 사정변경이나 제소명령 등을 이유로 다툴 수 있습니다.

부동산 등기사항전부증명서와 건축물대장을 발급받아 목적물의 표시를 확인해야 합니다.

임대차계약서, 차임 연체내역과 계약해지 내용증명 및 배달증명서를 확보해야 합니다.

현장을 방문해 간판, 출입문, 우편물과 영업 모습을 확인하고 현재 점유자를 특정할 자료를 남겨야 합니다.

점유자가 바뀔 가능성을 보여주는 문자, 녹취, 사업자등록 변경과 전대 정황을 수집해야 합니다.

건물 일부만 인도를 구한다면 평면도와 현황사진에 해당 부분을 표시해야 합니다.

가처분 결정을 받은 뒤에는 담보 제공과 집행관 신청을 신속히 진행해 집행을 완료해야 합니다.

가처분과 별도로 건물인도 및 미지급 차임 청구를 위한 본안소송을 준비해야 합니다.

부동산 등기사항전부증명서

건축물대장과 목적물 도면

임대차계약서와 갱신계약서

차임·관리비 연체내역과 입금자료

계약해지 내용증명과 배달증명

현재 점유 상태를 촬영한 사진과 영상

간판, 사업자등록과 실제 영업자를 확인할 자료

전대 또는 점유 이전 정황이 담긴 문자·녹취

상가 일부를 특정한 평면도와 현황측량자료

경매 매수인이라면 매각허가결정과 대금납부자료

STEP 1: 소유권과 임대차 종료 여부, 현재 점유자를 확인합니다.

STEP 2: 목적물의 주소·층·호수와 점유 부분을 도면으로 특정합니다.

STEP 3: 점유 이전 우려를 보여주는 자료를 첨부해 가처분을 신청합니다.

STEP 4: 법원이 정한 담보를 제공하고 결정 정본을 발급받습니다.

STEP 5: 집행관에게 집행을 신청해 현장 공시와 점유 상태 확인을 완료합니다.

STEP 6: 건물인도와 미지급 차임을 청구하는 본안소송을 진행합니다.

STEP 7: 승소판결 후 실제 점유관계를 확인해 인도 강제집행을 신청합니다.

점유이전금지가처분은 신청 당시 실제로 목적물을 점유하는 사람을 상대로 해야 합니다. 임대차계약서상 임차인만 채무자로 기재했는데 이미 다른 사업자나 전차인이 독립적으로 점유하고 있다면 가처분의 효력이 문제 될 수 있습니다.

현장에 사업자등록증이나 간판이 있다는 사실만으로 실제 점유자를 단정해서는 안 됩니다. 누가 열쇠를 관리하고 영업을 지배하는지, 집기와 물품의 소유자가 누구인지, 차임이나 관리비를 누가 지급하는지를 종합적으로 확인해야 합니다.

평택점유이전금지가처분변호사를 통한 대응에서 핵심은 인도청구권이 있다는 점과 현재 점유자가 누구인지, 재판 중 점유가 변경될 우려가 있는지를 구체적으로 소명하는 것입니다.

가처분은 결정문을 받는 것으로 끝나지 않고 집행관을 통한 현장 집행까지 완료해야 실효성을 기대할 수 있습니다. 임대차계약서, 해지 통지와 현장 점유자료를 확보하고 가처분 신청과 건물인도 본안소송을 연계해 진행하는 것이 중요합니다.