부산에 있는 상가를 음식점 운영자에게 임대했습니다. 처음에는 월세를 잘 내다가 최근 5개월 정도 차임을 지급하지 않았고, 관리비도 상당히 밀린 상태입니다.

임차인에게 여러 차례 월세를 내거나 가게를 비워달라고 말했지만 장사가 어려우니 조금만 기다려 달라는 답만 들었습니다. 결국 계약을 해지한다는 내용증명을 보냈는데도 계속 영업하면서 나갈 생각이 없다고 합니다.

새로운 임차인과 계약할 예정이라 상가를 빨리 돌려받아야 합니다. 명도 소송을 제기하면 얼마나 걸리는지, 그동안 들어오는 월세를 받으면 기존 해지 통지가 무효가 되는지, 부동산 사건을 맡길 때 무엇을 확인해야 하는지 궁금합니다.

임차인이 차임을 장기간 연체했고 적법하게 계약을 해지했다면 건물 인도를 청구하는 절차를 검토할 수 있습니다. 다만 소송을 제기하기 전 계약서상 지급일, 실제 연체액과 해지 의사표시가 상대방에게 도달했는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

계약 종료 후 돈을 받는 경우에는 해당 금액이 기존 임대차의 차임인지, 무단 점유에 따른 사용이익인지 불명확해질 수 있습니다. 입금된 돈의 명목과 수령 의사를 분명히 남기고, 해지 의사와 모순되는 행동을 하지 않도록 주의해야 합니다.

건물을 돌려달라고 요구하려면 임대차기간 만료, 합의해지 또는 차임 연체 등 계약 종료의 근거가 있어야 합니다. 임대인이 단순히 다른 사람에게 임대하고 싶다는 이유만으로 계약기간 중 퇴거를 요구하기는 어렵습니다.

임대차계약의 시작일과 종료일

월 차임과 지급일

실제 연체 기간과 미납금액

계약서에 정한 해지 사유와 절차

임차인에게 해지 의사가 전달된 날짜

내용증명은 어떤 의사를 언제 상대방에게 전달했는지를 남기는 방법입니다. 그러나 문서를 발송했다는 사실만으로 언제나 적법한 해지가 인정되는 것은 아닙니다.

계약서와 법률상 요구되는 해지 사유가 존재하는지, 내용증명에 연체된 차임과 계약 종료 의사가 분명하게 적혀 있는지, 임차인에게 실제로 도달했는지를 확인해야 합니다.

임차인이 계약 해지 이후 일부 금액을 송금할 수 있습니다. 이때 아무런 설명 없이 돈을 받으면 임차인이 임대차가 다시 유지되거나 해지가 철회됐다고 주장할 가능성이 있습니다.

입금액이 과거 미납 차임에 충당되는 것인지, 계약 종료 후 점유에 따른 사용료로 받는 것인지 서면으로 명확히 남겨야 합니다. 새로운 계약을 체결하거나 기존 계약이 계속된다는 취지의 표현은 신중하게 사용해야 합니다.

명도 소송을 진행하는 동안 임차인이 다른 사람에게 점포를 넘기거나 새로운 사업자를 들이면 판결을 받은 뒤 실제 점유자에게 다시 절차를 진행해야 하는 문제가 생길 수 있습니다.

이를 방지하기 위해 현재 점유 상태를 고정하는 점유이전금지가처분을 본안 소송과 함께 검토할 수 있습니다. 현재 점유자가 누구인지, 실제 영업자가 계약서상 임차인과 동일한지부터 확인해야 합니다.

계약서에는 개인이 임차인으로 적혀 있지만 사업자등록은 가족이나 법인 명의로 되어 있는 경우가 있습니다. 명도 판결을 받은 뒤 집행하려면 누가 실제로 상가를 점유하고 있는지를 정확하게 특정해야 합니다.

임차인이 제3자에게 전대했거나 매장을 양도했다면 전대차 허용 여부와 현재 점유 관계를 확인해야 합니다. 사업자등록 정보, 간판, 카드영수증과 현장 사진 등이 점유자를 파악하는 자료가 될 수 있습니다.

미납 차임과 관리비를 보증금에서 공제하더라도 잔액이 남는 경우가 있습니다. 임대차가 종료되면 임대인의 건물 인도 의무와 임차인의 보증금 반환청구가 서로 연결돼 판단될 수 있습니다.

임대인은 보증금에서 공제할 차임, 관리비와 원상복구비를 구체적으로 계산해야 합니다. 보증금을 전혀 반환할 의사나 준비가 없는 상태에서 인도만 요구하면 상대방이 동시이행 관계를 주장할 수 있으므로 예상 정산액을 미리 확인하는 것이 좋습니다.

임차인이 설치한 간판, 주방시설과 내부 인테리어를 철거하기로 약정했다면 계약 내용에 따라 원상복구를 요구할 수 있습니다. 그러나 통상적인 사용으로 생긴 노후화까지 모두 임차인에게 부담시키기는 어려울 수 있습니다.

입주 전후 사진, 인테리어 공사에 관한 동의 내용과 계약서 특약을 비교해야 합니다. 원상복구가 완료되지 않았다면 필요한 공사비 견적을 확보하고 보증금에서 공제할 범위를 정리해야 합니다.

건물 인도 청구와 함께 미납 차임 및 계약 종료 후 점유 기간에 발생한 사용이익을 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다.

다만 청구기간별로 법적 성격이 달라질 수 있으므로 계약 종료 전까지의 차임과 종료 이후의 금액을 구분해 계산해야 합니다. 보증금에서 충당된 금액도 중복 청구되지 않도록 반영해야 합니다.

계약 종료 사유와 해지 통지의 효력을 먼저 검토하는지

실제 점유자와 사업자 명의를 구분해 확인하는지

점유이전금지가처분과 명도 소송을 함께 진행하는지

보증금 공제와 미납 차임 청구액을 구체적으로 계산하는지

판결 후 강제집행 절차와 예상 비용까지 설명하는지

사건을 맡은 담당자가 재판과 집행 단계까지 계속 진행하는지

임대차계약서와 갱신 관련 문서

보증금과 차임을 받은 계좌내역

월별 차임 및 관리비 연체내역

계약 해지 내용증명과 배달증명

임차인과 주고받은 문자 및 카카오톡

현재 상가의 간판과 영업 상태를 촬영한 사진

사업자등록과 실제 점유자를 확인할 자료

입주 전후 내부 상태와 원상복구 관련 사진

새로운 임대차계약이나 매매계약이 예정된 자료

STEP 1: 계약기간과 차임 연체내역을 확인합니다.

STEP 2: 해지 의사표시가 임차인에게 적법하게 도달했는지 검토합니다.

STEP 3: 현재 상가를 실제로 점유하는 사람을 확인합니다.

STEP 4: 점유이전금지가처분과 건물 인도 소송을 준비합니다.

STEP 5: 미납 차임, 사용료와 보증금 정산액을 계산합니다.

STEP 6: 판결 후에도 퇴거하지 않으면 강제집행을 진행합니다.

부산 상가의 임차인이 계약 종료 후에도 나가지 않는다면 강제로 문을 잠그기보다 해지 효력과 현재 점유자를 확인한 뒤 적법한 명도 절차를 진행해야 합니다.

소송 중 점유자가 변경되면 판결 집행이 복잡해질 수 있으므로 점유이전금지가처분의 필요성도 함께 검토하는 것이 좋습니다. 계약 종료 후 받는 돈은 차임인지 사용료인지 명목을 분명히 남겨야 합니다.

부동산 인도 사건을 맡길 때에는 승소 가능성만 확인할 것이 아니라 보증금 정산, 미납금 청구와 실제 강제집행까지 계속 진행할 수 있는 담당 변호사인지 살펴보는 것이 중요합니다.