대구에 있는 3층 상가 건물을 매입해 음식점과 사무실로 사용하고 있습니다. 건물을 산 뒤 옥상 일부에 창고와 직원 휴게공간을 만들었는데, 최근 구청 현장조사에서 허가 도면과 다르게 증축된 부분이 확인됐습니다.

공사는 이전 소유자가 소개한 시공업체에 맡겼습니다. 당시 업체에서는 가벼운 구조물이라 별도의 건축허가가 필요하지 않다고 설명했고, 저도 그 말을 믿고 공사를 진행했습니다.

그런데 구청은 옥상 구조물이 무단증축에 해당한다며 정해진 기한까지 원상복구하지 않으면 이행강제금을 부과하겠다는 시정명령을 보냈습니다. 해당 공간은 현재 임차인이 창고로 사용하고 있어 바로 철거하기도 어렵습니다.

건축사에게 물어보니 대지 안의 공지와 용적률, 주차대수 문제 때문에 사후 허가가 쉽지 않을 수도 있다고 합니다. 반면 시공업체는 이행강제금만 내면 계속 사용할 수 있다고 주장합니다.

정말 철거 외에는 방법이 없는지, 변경허가나 추인 절차를 진행할 수 있는지 궁금합니다. 대구에서 건축 문제를 전문적으로 다루는 변호사와 검토한다면 어떤 서류부터 준비해야 할까요?

허가나 신고가 필요한 증축을 적법한 절차 없이 진행했다면 관할 행정기관은 위반 부분에 대한 시정명령을 내리고, 기한 내 시정되지 않을 경우 이행강제금을 부과할 수 있습니다.

다만 행정기관이 위반 면적과 구조, 건축물 소유관계 및 적용 규정을 정확하게 판단했는지는 별도로 확인해야 합니다. 실제 시공 내용이 증축인지 대수선인지, 단순한 시설물 설치인지에 따라 필요한 허가와 시정 범위가 달라질 수 있습니다.

현재 기준에서도 건폐율과 용적률, 높이와 주차장, 구조안전 및 소방 기준 등을 충족할 수 있다면 변경허가나 사후적인 적법화 가능성을 검토할 여지가 있습니다. 그러나 기준을 충족하지 못한다면 일부 또는 전부 철거가 필요할 수 있습니다.

건축물대장과 실제 건물의 면적·층수·용도가 일치하는지

문제 된 시설이 증축, 대수선 또는 단순 시설물 중 무엇인지

최초 건축허가와 사용승인 도면에 포함된 범위가 어디까지인지

위반 부분을 누가 언제 시공했으며 현재 소유자가 누구인지

시정명령의 대상과 이행기한이 구체적으로 적혀 있는지

현재 법령과 기준에 따라 변경허가가 가능한 구조인지

시공업체의 잘못된 설명을 믿고 공사를 했다는 사정은 공사계약상 책임이나 손해배상 문제에서는 중요할 수 있습니다.

그러나 건축법상 시정명령이나 이행강제금은 현재 건축물의 위반 상태와 소유·관리 관계를 중심으로 내려질 수 있어, 시공업체의 설명만으로 행정처분이 당연히 없어지는 것은 아닙니다.

계약서와 견적서, 허가 필요 여부에 관한 문자와 녹음이 있다면 시공업체나 설계 관계자에게 손해배상을 청구할 수 있는지 별도로 검토해야 합니다.

이행강제금은 시정명령을 이행하지 않은 상태에 대해 행정기관이 부과하는 금전적 제재입니다.

이를 납부했다고 해서 위반건축물이 적법한 건축물로 바뀌거나 영구적으로 사용할 권리가 생기는 것은 아닙니다.

위반 상태가 계속되면 관련 기준에 따라 다시 부과될 수 있고, 임대와 매매, 대출 및 영업허가 과정에서도 문제가 생길 수 있습니다.

문제 된 구조물이 현재의 건축기준을 충족하고 대지와 건물의 법적 조건에도 문제가 없다면 정식 설계와 보완공사를 거쳐 허가 가능성을 검토할 수 있습니다.

이때 건폐율과 용적률뿐 아니라 건축선과 대지 안의 공지, 피난·방화 구조, 주차장 설치기준 및 구조안전 여부를 함께 확인해야 합니다.

한 가지 기준만 충족한다고 허가되는 것은 아니므로 건축사의 현장검토와 행정기관의 공식적인 안내를 토대로 판단해야 합니다.

위반 면적 중 일부를 철거하거나 벽체와 지붕의 구조를 변경하면 허용되는 범위 안으로 조정할 수 있는 경우도 있습니다.

다만 임의로 일부를 철거했다가 구조안전이나 방수 문제가 생기거나, 행정기관이 요구한 시정 범위와 달라 다시 명령을 받을 수 있습니다.

철거 전에는 건축사와 구조기술자의 검토를 거쳐 어떤 부분을 얼마나 정비해야 적법한 상태가 되는지 확인해야 합니다.

이행강제금은 위반 유형과 면적, 건축물의 가격 및 적용 비율 등을 토대로 산정될 수 있습니다. 행정기관이 면적이나 용도를 잘못 적용했다면 산정 금액을 다툴 여지가 있습니다.

건축물대장상 면적과 현장 측량 결과가 다르거나, 단순한 부속시설을 독립된 증축 부분으로 계산했다면 산출내역과 현장조사 결과를 구체적으로 확인해야 합니다.

납부고지서만 보고 판단하지 말고 처분의 법적 근거와 계산표, 적용한 시가표준액 등을 요청해 살펴보는 것이 좋습니다.

문제 된 시설이 허가 대상이 아니거나 행정기관이 위반 면적과 사실관계를 잘못 판단했다면 의견제출과 행정심판, 취소소송 등을 검토할 수 있습니다.

다만 위반 사실 자체가 명확한데 단순히 철거가 어렵다는 사정만으로 처분 전체가 취소되는 것은 아닐 수 있습니다.

불복을 검토할 때는 시정명령과 이행강제금 부과처분을 구분하고, 각 문서를 받은 날짜와 불복기간을 정확하게 확인해야 합니다.

행정심판이나 소송을 제기했다는 이유만으로 처분의 효력이나 집행이 자동으로 정지되는 것은 아닙니다.

철거기한이나 이행강제금 납부기한이 임박했다면 집행정지가 필요한 상황인지 별도로 검토해야 할 수 있습니다.

다만 집행정지는 모든 사건에서 받아들여지는 절차가 아니므로 회복하기 어려운 손해와 긴급성, 본안에서 다툴 근거를 구체적으로 준비해야 합니다.

임차인이 위반 부분을 창고나 영업공간으로 이용하고 있더라도 건축물 소유자에게 시정명령이 내려질 수 있습니다.

임대차계약 체결 당시 위반 사실을 알렸는지, 임차인이 무단으로 구조를 변경한 것인지와 원상복구 책임을 누구에게 부담시키기로 했는지 확인해야 합니다.

철거로 임차인의 영업이 중단될 경우 계약해지와 보증금, 손해배상 문제가 함께 발생할 수 있으므로 임차인에게 시정명령 사실과 예정된 조치를 문서로 알리는 것이 좋습니다.

매수인이 공사에 관여하지 않았더라도 위반 상태가 유지되는 건물을 소유하게 되면 행정상 시정 문제를 부담할 수 있습니다.

매도인이 위반건축물이라는 사실을 숨겼거나 건축물대장과 다른 구조를 적법한 것처럼 설명했다면 매매계약상 고지의무 위반과 손해배상 책임을 검토할 수 있습니다.

매매계약서의 현황 인수 조항과 위반건축물 관련 특약, 중개대상물 확인·설명서를 함께 확인해야 합니다.

건축물대장과 토지이용계획 관련 자료

최초 건축허가서와 사용승인 도면

증축 또는 리모델링 공사계약서와 견적서

공사 전후 현장사진과 항공사진

시공업체와 허가 여부를 논의한 문자·녹음

구청의 현장조사 결과와 시정명령서

이행강제금 산출내역과 납부고지서

건축사가 작성한 현황도면과 검토의견

구조안전과 소방 관련 검토자료

임대차계약서와 위반 부분의 현재 사용 내역

문제 된 구조물이 건축허가 또는 신고 대상인지

행정기관이 위반 면적과 용도를 정확히 판단했는지

현재 기준에서 변경허가나 적법화가 가능한지

일부 철거나 보완공사만으로 시정할 수 있는지

이행강제금 산정 방식과 반복 부과가 적정한지

시공업체·매도인·중개인에게 손해배상을 청구할 수 있는지

STEP 1: 시정명령의 대상과 이행기한을 확인합니다.

STEP 2: 허가도면과 실제 건축물의 차이를 측량해 정리합니다.

STEP 3: 건폐율·용적률과 구조·소방 기준을 검토합니다.

STEP 4: 변경허가, 일부 철거 또는 원상복구 방안을 비교합니다.

STEP 5: 처분이나 이행강제금에 오류가 있다면 행정불복을 준비합니다.

STEP 6: 시공업체와 매도인 등에 대한 손해배상 가능성을 함께 검토합니다.

건축허가 도면과 다르게 증축된 부분이 있다면 이행강제금을 한 번 납부하는 것으로 위반 상태가 해결되는 것은 아닙니다.

대구 소재 상가에 시정명령이 내려졌다면 실제 위반 면적과 필요한 허가를 확인한 뒤 변경허가가 가능한지, 일부 철거로 시정할 수 있는지를 먼저 검토해야 합니다.

건축 분야를 전문적으로 다루는 변호사와 건축사의 검토를 함께 진행해 행정처분 대응과 적법화 방안, 시공업체나 매도인에 대한 책임 문제를 순서대로 정리하는 것이 중요합니다.