전주에서 상가 내부공사를 도급받아 계약서와 견적서에 따라 공사를 진행했습니다. 공사 도중 발주자의 요청으로 설계와 자재가 여러 차례 변경됐고 일부 추가공사도 구두로 진행했습니다.

공사가 끝난 뒤 발주자가 건물을 사용하고 있지만 마감 하자와 공사 지연을 주장하며 잔금과 추가공사비 지급을 거부하고 있습니다. 계약서에 없는 공사비까지 청구할 수 있는지, 상대방의 하자보수비나 지체 손해 주장을 어떻게 확인해야 하는지 궁금합니다.

공사비를 청구하려면 도급계약의 당사자와 계약금액, 약정한 공사 범위 및 실제 시공 내용을 먼저 확정해야 합니다. 공사가 완성됐거나 약정한 기성 단계에 도달했다면 지급 조건에 따라 미지급 금액을 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다.

계약서에 기재되지 않은 추가공사라도 발주자가 공사를 요청하거나 승인했고 그 대가를 지급하기로 한 사정이 확인된다면 정산 대상이 될 수 있습니다. 다만 시공자가 임의로 공사 범위를 확대했거나 기존 공사에 당연히 포함되는 작업이라면 추가대금 인정 여부가 달라질 수 있습니다.

전주공사대금변호사를 통한 대응에서는 계약서와 견적서, 공정표, 작업일지, 세금계산서, 현장사진 및 메시지를 토대로 원계약 공사비와 추가공사비를 구분하고 하자·지연 주장과 상계 가능성을 분석하는 것이 중요합니다.

공사를 맡긴 발주자와 실제 계약 상대방이 누구인지 확인해야 합니다.

계약서·견적서에 정한 공사 범위와 총공사금액을 살펴야 합니다.

공사가 완성됐는지 또는 약정한 기성 단계에 도달했는지 검토해야 합니다.

계약금·중도금·선급금 등 이미 지급된 금액을 정확히 정산해야 합니다.

추가·변경공사비와 하자보수비, 지연손해 등 상호 주장을 구분해야 합니다.

공사명과 현장 주소 및 계약 당사자

총공사금액과 부가세 포함 여부

선급금·기성금·잔금의 지급 시기

공사 착수일과 약정 준공일

설계도면·시방서와 견적서의 우선순위

추가·변경공사의 승인과 정산 방식

하자보수와 지체에 관한 약정 내용

계약 해제·중단 시 기성고 정산 기준

서면 계약서가 없더라도 당사자 사이의 공사 합의와 실제 시공 사실을 다른 자료로 입증할 수 있는지 검토해야 합니다. 견적서를 전달하고 상대방이 공사를 지시했거나 일부 대금을 지급한 자료는 계약관계를 확인하는 근거가 될 수 있습니다.

견적서와 발주서의 전달·수락 내역

공사금액과 일정에 관한 메시지·이메일

계약금과 기성금의 계좌이체 내역

자재 주문서와 납품 장소

현장 출입과 작업자 투입 기록

발주자의 공사 지시와 현장 확인 내용

세금계산서 발행과 상대방의 수령 여부

공사 과정에서 자재와 설계, 수량이나 시공 방법이 변경됐다면 누가 변경을 요청했고 추가 비용에 관해 어떤 협의가 있었는지를 확인해야 합니다.

발주자가 추가 작업을 요구했더라도 구체적인 금액을 미리 정하지 않은 경우에는 실제 투입된 자재와 인력, 통상적인 공사비 및 기존 계약과의 차이를 토대로 정산 범위를 주장해야 할 수 있습니다.

추가공사를 요청한 사람과 요청 시점

변경 전후의 도면·견적과 작업 범위

추가 비용을 고지하거나 승인받은 자료

추가 자재의 주문·납품과 결제 내역

추가 투입된 작업자와 작업시간

발주자가 완성된 추가공사를 사용했는지

기존 공사에 포함되는 작업인지 별도 작업인지

공사비 지급 시기를 준공이나 완공에 연동한 경우에는 약정한 공사가 사회통념상 완성됐는지와 미시공 부분이 본질적인 것인지를 확인해야 합니다.

일부 미비점이나 보수가 필요한 부분이 있다고 해서 공사가 언제나 미완성으로 평가되는 것은 아닙니다. 반대로 핵심 설비가 작동하지 않거나 목적물을 사용할 수 없다면 완성 여부가 다투어질 수 있습니다.

계약상 필수 공정이 모두 시공됐는지

발주자가 목적물을 인도받아 사용하고 있는지

사용승인·검사나 준공확인 절차가 필요한지

미시공·보수 항목의 범위와 비용

공사 중단 시점까지의 실제 기성 비율

시공된 부분을 철거하지 않고 활용할 수 있는지

발주자가 하자를 이유로 공사비 지급을 거부한다면 하자의 존재와 원인, 보수 범위 및 비용을 구체적으로 확인해야 합니다. 단순한 미관상 불만이나 계약에 포함되지 않은 성능을 요구하는 것인지도 구분해야 합니다.

시공상 하자가 인정되는 경우에도 미지급 공사비 전체가 곧바로 없어지는 것은 아닙니다. 하자보수 가능성과 필요한 비용, 발주자가 보수 기회를 제공했는지 및 다른 원인으로 손상이 발생했는지를 분석해야 합니다.

하자라고 주장하는 위치와 구체적인 증상

설계·시방과 실제 시공의 차이

시공·자재·사용관리 중 하자 원인

보수 가능 여부와 적정 보수비

하자 통보 시점과 보수 요청 내용

다른 업체가 보수·철거한 범위

발주자의 사용이나 관리상 과실 여부

발주자가 준공 지연을 이유로 손해배상이나 지체에 따른 금액을 공사비에서 공제하려 한다면 약정 준공일과 실제 완공일, 지연 원인을 확인해야 합니다.

설계 변경과 추가공사, 발주자의 자재 선정 지연, 현장 인도 문제나 다른 업체의 선행공정 지연이 있었다면 모든 지연을 시공자의 책임으로 보기 어려울 수 있습니다.

최초 약정한 착공일과 준공일

공정표와 실제 공사 진행내역

추가·변경공사로 늘어난 기간

발주자의 의사결정과 자재 승인 지연

천재지변·민원과 현장 접근 제한

지연으로 발생했다는 손해의 구체적인 자료

계약서와 견적서, 설계도면 및 시방서를 한데 모아 공사 범위를 확정해야 합니다.

지급받은 금액과 미지급 원계약금·추가공사비를 구분해 정산표를 작성해야 합니다.

공사 전·중·후의 현장사진과 동영상, 작업일지를 확보해야 합니다.

추가·변경공사를 요청하거나 승인한 메시지와 녹취를 보존해야 합니다.

하자 주장 부분을 공동으로 확인하고 보수 가능성과 비용을 기록해야 합니다.

발주자에게 미지급 금액과 산정 근거, 지급기한을 서면으로 통지해야 합니다.

상대방 재산의 처분 위험이 있다면 가압류 등 채권보전 필요성을 검토해야 합니다.

공사도급계약서와 견적서

설계도면·시방서와 공정표

추가·변경공사 요청과 승인자료

공사 전·중·후 현장사진과 동영상

작업일지·출역일보와 작업자 명단

자재 주문서·거래명세서와 세금계산서

계약금·기성금과 잔금 지급내역

준공·인도와 목적물 사용 관련 자료

하자 통보·보수 요청과 견적자료

공사비 지급 요청과 상대방 답변자료

STEP 1: 계약 당사자와 원계약 공사 범위 및 지급 조건을 확인합니다.

STEP 2: 시공내역과 기성·완공 여부를 현장자료로 정리합니다.

STEP 3: 추가·변경공사의 요청과 비용 승인 여부를 분석합니다.

STEP 4: 하자와 지연 주장의 원인·범위 및 적정 비용을 검토합니다.

STEP 5: 미지급 공사비 정산표와 근거자료를 첨부해 지급을 요구합니다.

STEP 6: 지급이 거절되면 재산보전과 공사비 청구절차를 준비합니다.

STEP 7: 감정·증인과 현장자료를 통해 청구금액과 상대방 주장을 다툽니다.

하도급 공사에서는 실제 공사를 지시한 사람과 계약상 공사비를 지급할 의무가 있는 사람이 다를 수 있습니다. 원도급자와 하수급자 사이의 계약인지, 발주자가 직접 추가공사를 요청하고 대금 지급을 약속했는지를 구분해야 합니다.

현장소장이나 담당자가 추가공사를 승인했더라도 그 사람에게 회사를 대리해 공사비를 확정할 권한이 있었는지가 문제 될 수 있습니다. 계약서와 조직상 지위, 과거 정산 방식 및 회사의 추인 여부를 확인해야 합니다.

공사가 완성되기 전에 계약이 해제되거나 현장에서 철수한 경우에는 중단 시점까지 시공한 부분의 가치와 이미 지급받은 금액을 정산해야 합니다.

단순히 전체 공사비에 공정률을 곱하는 방식만으로 적정 기성금이 산정되지 않을 수 있습니다. 실제 시공된 부분과 투입 자재, 미시공 공정, 철거·보수 필요성 등을 감정이나 객관적인 자료로 확인해야 합니다.

공사비 분쟁에서는 도급계약의 내용과 실제 시공 범위, 공사의 완성 또는 기성 정도 및 지급된 금액을 먼저 확정해야 합니다. 추가공사비는 발주자의 요청과 승인, 기존 계약과의 차이 및 실제 투입 비용을 자료로 입증해야 합니다.

하자와 지연 주장이 있다면 공사비 전체와 분리해 원인과 적정 보수비, 지연 책임을 검토해야 합니다. 현장 상태와 계약·작업자료를 신속히 보존하고 미지급 금액의 산정 근거를 정리해 채권보전과 청구절차에 대비하는 것이 중요합니다.