전주에 있는 토지와 건물을 매수하기로 계약하고 계약금과 중도금을 지급한 뒤 잔금까지 모두 준비했습니다. 잔금일에는 매도인이 근저당권을 정리하고 소유권 이전에 필요한 서류를 넘겨주기로 했지만 갑자기 매매대금을 더 받아야 한다며 등기 협조를 거부하고 있습니다.

최근 등기부를 확인해 보니 다른 채권자의 가압류까지 설정돼 있었고 매도인이 제3자에게 부동산을 다시 팔려고 한다는 이야기도 들었습니다. 매매계약을 근거로 등기 이전을 청구할 수 있는지, 부동산이 처분되지 않도록 미리 막을 방법이 있는지 궁금합니다.

유효한 부동산 매매계약이 체결됐고 매수인이 약정한 대금을 지급했거나 지급할 준비를 갖췄다면 매도인에게 소유권 이전에 필요한 절차의 이행을 요구할 수 있습니다. 매도인이 임의로 등기서류 제공을 거부한다면 이전등기청구소송을 통해 등기절차를 이행하도록 구하는 방안을 검토할 수 있습니다.

다만 잔금 지급과 소유권 이전은 서로 동시에 이행할 관계인 경우가 많으므로 매수인이 잔금을 실제로 지급했는지 또는 지급 준비를 갖추고 적법하게 제공했는지가 중요합니다. 계약서상 특약, 근저당권 말소 조건과 인도 약정도 함께 확인해야 합니다.

전주소유권이전등기변호사를 통한 대응에서는 매매계약서와 대금 지급자료, 잔금 제공 경위, 등기상 권리관계 및 매도인의 이중매매 정황을 분석하고 필요한 경우 처분금지가처분을 함께 검토하는 것이 중요합니다.

매도인과 매수인 사이에 유효한 부동산 매매계약이 체결됐는지 확인해야 합니다.

목적 부동산과 매매대금, 잔금일 및 소유권 이전 시기가 구체적으로 정해졌는지 살펴야 합니다.

매수인이 계약금·중도금과 잔금을 약정대로 지급했거나 지급 준비를 갖췄는지 검토해야 합니다.

매도인이 근저당권 말소나 점유 이전 등 선행해야 할 의무를 이행했는지 확인해야 합니다.

계약 해제나 무효·취소 사유가 있는지와 계약이 현재까지 유효한지도 살펴야 합니다.

잔금일에 매수인이 금융기관 대출과 자기자금을 준비하고 매도인에게 지급 의사를 표시했는데 매도인이 출석하지 않거나 수령을 거절했다면 그 과정을 객관적인 자료로 남겨야 합니다.

단순히 돈이 있었다는 주장만으로는 부족할 수 있으므로 잔금 통장내역, 대출승인서, 법무사와 중개업자의 확인 및 내용증명 등을 통해 지급 준비와 제공 사실을 소명할 필요가 있습니다.

계약 당시 존재한 근저당권·전세권과 압류 등을 잔금일까지 말소하기로 약정했는지 확인해야 합니다.

매도인이 잔금으로 담보채무를 변제하고 동시에 말소하는 구조인지 살펴야 합니다.

계약 후 새로운 가압류·압류나 담보권이 설정됐는지 확인해야 합니다.

임차인이나 점유자가 있다면 매도인이 약정한 시점까지 부동산을 인도할 수 있는지 검토해야 합니다.

권리 제한이 남아 있는 상태에서도 이전등기를 받을 것인지, 먼저 말소를 요구할 것인지 판단해야 합니다.

매도인이 부동산을 다른 사람에게 매도하거나 증여하려는 정황이 있다면 본안소송의 실효성을 확보하기 위한 보전조치를 검토할 수 있습니다. 처분금지가처분은 해당 부동산의 처분을 둘러싼 법률관계를 등기부에 표시해 이후의 권리변동에 대비하는 절차입니다.

가처분 신청에는 매매계약에 따른 이전등기청구권과 제3자 처분 위험을 소명할 자료가 필요합니다. 계약서만 제출하면 충분하다고 단정할 수 없으므로 대금 지급자료, 매도인의 처분 시도와 등기 변동 정황을 함께 정리해야 합니다.

제3자와 새로운 매매계약을 체결했다는 자료가 있는지

계약금이나 매매대금이 새로 지급됐는지

제3자 명의로 소유권 이전등기가 완료됐는지

제3자가 기존 매매계약의 존재를 알고 있었는지

매도인과 제3자 사이에 특별한 관계나 공모 정황이 있는지

매도인의 재산 상태가 악화돼 다른 채권자의 강제집행이 예상되는지

이전등기청구 외에 계약금 반환과 손해배상청구가 필요한지

매도인의 다른 재산에 가압류할 실익이 있는지

매매계약서와 특약, 계약금·중도금·잔금 지급자료를 확보해야 합니다.

계약 당시와 현재의 등기사항전부증명서를 비교해야 합니다.

잔금 지급 준비와 매도인의 수령 거절 경위를 객관적인 자료로 남겨야 합니다.

매도인에게 등기서류 제공과 권리 정리를 요구하는 내용증명 발송을 검토해야 합니다.

제3자 처분 가능성이 있다면 처분금지가처분의 필요성과 신청 시점을 확인해야 합니다.

매도인의 재산 상태가 불안정하다면 손해배상에 대비한 부동산가압류도 검토해야 합니다.

잔금 지급과 등기 이전을 동시에 이행할 수 있도록 금융자료와 등기 준비서류를 정리해야 합니다.

부동산 매매계약서와 모든 특약사항

계약금·중도금·잔금 지급 또는 준비자료

계약 당시와 현재의 등기사항전부증명서

토지대장·건축물대장과 부동산 표시자료

매도인·중개업자와 주고받은 메시지

잔금일 출석과 지급 제공을 확인할 자료

근저당권·가압류 등 권리 정리 관련 자료

제3자 매매나 처분 시도를 확인할 자료

부동산 인도와 점유관계에 관한 자료

내용증명과 등기 협조 요청자료

STEP 1: 계약서와 특약으로 이전등기 의무와 이행 시기를 확인합니다.

STEP 2: 대금 지급과 잔금 제공 여부를 객관적인 자료로 정리합니다.

STEP 3: 최신 등기기록으로 가압류·담보권과 처분 정황을 확인합니다.

STEP 4: 매도인에게 권리 정리와 등기절차 이행을 서면으로 요구합니다.

STEP 5: 처분 위험이 있다면 처분금지가처분을 검토합니다.

STEP 6: 이전등기청구소송에서 계약과 매수인의 이행 사실을 입증합니다.

STEP 7: 판결 확정 후 등기절차를 진행하고 인도·손해배상 문제를 정리합니다.

매수인이 반드시 부동산 취득을 원하는 것이 아니라면 매도인의 계약 위반 정도와 이행 가능성을 검토해 계약 해제와 지급금 반환을 선택할 수 있는지도 살펴야 합니다.

계약을 해제하려면 상대방의 의무 위반과 이행 최고, 해제 통지의 적법성이 문제 될 수 있습니다. 매도인의 반환 능력이 부족하다면 반환청구만으로 끝내지 말고 재산보전과 강제집행 가능성까지 함께 검토해야 합니다.

부동산 매매계약이 유효하고 매수인이 약정한 대금을 지급했거나 지급할 준비를 갖췄다면 매도인을 상대로 소유권 이전절차의 이행을 청구할 수 있습니다.

다만 잔금 지급과 등기 이전의 동시이행 관계, 근저당권 등 권리 정리 의무 및 계약 해제 여부를 함께 확인해야 합니다. 제3자 처분 위험이 있다면 최신 등기기록과 지급자료를 확보해 처분금지가처분과 이전등기청구소송을 신속히 준비하는 것이 중요합니다.