임대수익을 얻을 목적으로 의정부에 있는 다가구주택을 매수했습니다. 매매대금은 12억 원이고 계약금 1억 2천만 원과 중도금 2억 원까지 지급한 상태입니다.

계약 당시 매도인은 건물에 특별한 권리 문제나 위반 사항이 없으며, 현재 거주 중인 임차인들의 보증금 내역도 정확하다고 설명했습니다.

계약서 특약에는 잔금 지급과 동시에 기존 근저당권을 말소하고 건물과 관련된 체납금이나 권리상 하자를 모두 정리한다는 내용이 들어가 있습니다.

그런데 잔금을 준비하면서 등기사항증명서를 다시 확인해 보니 계약 이후 매도인 명의의 채무를 원인으로 새로운 근저당권이 설정돼 있었습니다.

매도인은 잔금으로 대출을 상환하면 바로 말소할 수 있으니 매수인에게 피해가 없다고 말하고 있습니다. 하지만 채권최고액이 잔금보다 적지 않아 실제로 말소될 수 있을지 불안합니다.

건축물대장과 현장을 다시 살펴보는 과정에서는 옥탑방과 1층 일부가 허가 없이 주거 공간으로 개조된 사실도 알게 됐습니다.

현재 해당 공간에도 임차인이 거주하고 있으며, 매도인이 알려준 임대차보증금 총액보다 실제 보증금이 약 8천만 원 더 많다는 사실까지 확인됐습니다.

중개업자는 불법 증축 사실을 몰랐다고 하고, 매도인은 오래전부터 있던 구조이므로 별문제가 되지 않는다며 예정대로 잔금을 지급하라고 요구하고 있습니다.

저는 위반건축물이라면 대출이나 임대사업에 문제가 생길 수 있어 계약을 유지하고 싶지 않습니다. 잔금일에 돈을 지급하지 않으면 오히려 제가 계약을 위반한 것으로 처리돼 계약금을 잃게 될까 걱정됩니다.

의정부 부동산 소송을 맡는 변호사를 통해 잔금 지급을 거절하고 계약을 해제할 수 있을까요? 지급한 계약금과 중도금을 돌려받고, 매도인이나 중개업자에게 손해배상까지 청구할 수 있는지도 궁금합니다.

잔금 지급을 앞두고 새로운 근저당권과 허가받지 않은 증축, 누락된 임대차보증금까지 확인됐다면 예정대로 거래를 마쳐도 되는지 신중히 판단해야 합니다.

이 사건에서는 단순히 건물에 하자가 있다는 점만 볼 것이 아니라 매도인이 잔금일까지 권리관계를 정리할 수 있는지와 계약 당시 중요 사실을 숨기거나 잘못 설명했는지를 함께 확인해야 합니다.

매매계약 후 매도인이 부동산에 새로운 근저당권을 설정했다면 잔금 지급과 소유권 이전 과정에서 해당 권리가 확실히 말소될 수 있는지를 확인해야 합니다.

잔금으로 대출금을 상환하겠다는 말만으로 충분하다고 단정하기는 어렵습니다. 실제 채무액과 말소에 필요한 금액, 금융기관의 상환·말소 절차를 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.

잔금 지급과 동시에 근저당권 말소가 가능한 경우에는 지급 방식을 조정해 거래를 이행할 여지가 있을 수 있습니다.

반대로 채무액이 크거나 다른 압류·가압류까지 존재해 잔금을 지급해도 깨끗한 소유권을 넘겨받기 어렵다면 계약 이행 자체가 문제 될 수 있습니다.

매도인과 매수인은 일반적으로 잔금 지급과 소유권 이전, 권리 제한의 말소를 서로 맞바꾸어 이행하게 됩니다.

매도인이 근저당권을 말소하지 못하거나 약정한 상태로 부동산을 이전할 준비가 되지 않았다면 매수인도 잔금 지급을 보류할 근거를 검토할 수 있습니다.

다만 매도인이 잔금일에 실제로 말소서류와 소유권 이전 준비를 모두 갖췄는데도 매수인이 일방적으로 나타나지 않거나 지급을 거절하면 오히려 채무불이행 주장을 받을 수 있습니다.

따라서 잔금일 전후로 누가 어떤 의무를 준비했는지, 동시이행이 가능한 상태였는지를 객관적인 자료로 남겨야 합니다.

허가받지 않은 증축이나 용도변경이 확인됐다면 해당 부분의 시정 가능성과 건물 이용에 미치는 영향을 구체적으로 살펴봐야 합니다.

위반 부분이 작고 철거 또는 원상회복이 쉬운 경우와 여러 세대의 임대수익이나 대출 가능성에 중대한 영향을 주는 경우는 계약에 미치는 정도가 다를 수 있습니다.

매수 목적이 정상적인 임대 운영이었는데 위반건축물 문제로 금융기관 대출이나 임대차 유지가 어려워진다면 중요한 계약 조건으로 평가될 여지가 있습니다.

건축물대장과 현황도면, 관할 행정기관의 시정명령이나 이행강제금 부과 여부 및 원상회복 비용을 함께 확인해야 합니다.

매도인이 위반건축물 사실을 실제로 몰랐는지와 별개로 계약상 약속한 상태의 부동산을 이전할 수 있는지는 별도로 검토해야 합니다.

매도인이 직접 증축을 했거나 해당 공간을 장기간 임대하면서 임대료를 받아 왔다면 몰랐다는 설명의 신빙성이 문제 될 수 있습니다.

계약 전 매수인이 위반 여부를 질문했는데도 문제가 없다고 단정적으로 답했다면 계약 체결 과정의 설명 내용도 중요한 자료가 될 수 있습니다.

문자와 녹취, 매물광고, 중개대상물 확인·설명서에 어떤 내용이 적혀 있는지 확인해야 합니다.

다가구주택 매매에서는 기존 임차인의 보증금이 매수인이 부담하게 될 실질적인 인수금액과 연결될 수 있습니다.

매도인이 알려준 보증금보다 실제 보증금 총액이 많다면 매매대금 정산과 임차인에 대한 반환책임에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

임대차계약서 원본과 전입세대 관련 자료, 확정일자와 실제 입금내역을 확인해 임차인별 보증금을 다시 정리해야 합니다.

단순한 계산 착오가 아니라 매도인이 일부 임차인의 존재나 보증금을 의도적으로 누락했다면 계약 체결 경위에서도 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

매도인의 계약 위반을 이유로 적법하게 계약이 해제된다면 이미 지급한 계약금과 중도금의 반환을 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다.

그러나 계약금의 두 배를 항상 받을 수 있는 것은 아닙니다. 계약금 약정의 성격과 해제 사유, 계약서에 정한 위약금 조항을 구체적으로 살펴봐야 합니다.

매도인의 의무 불이행으로 계약 목적을 달성할 수 없게 됐는지, 매수인이 먼저 이행을 거절한 것으로 평가되는지에 따라 반환 범위가 달라질 수 있습니다.

계약 해제 의사를 표시할 때에는 반환을 요구하는 금액과 기한, 해제 근거를 명확히 적는 것이 좋습니다.

중개업자는 거래 대상 부동산의 권리관계와 상태에 관해 확인한 내용을 매수인에게 설명하고 관련 서류에 기재할 의무가 문제 될 수 있습니다.

등기사항증명서나 건축물대장으로 확인할 수 있는 내용인데도 이를 제대로 확인하지 않았거나 사실과 다르게 설명했다면 손해배상 책임을 검토할 수 있습니다.

다만 현장 내부의 무단 구조변경처럼 통상적인 확인만으로 알기 어려운 사정까지 중개업자가 모두 책임지는지는 구체적으로 따져봐야 합니다.

중개대상물 확인·설명서와 중개 당시 주고받은 대화, 중개업자가 제공한 등기·건축물 자료를 확보해야 합니다.

계약 해제와 대금 반환을 요구하는 사이 매도인이 해당 부동산을 처분하거나 추가 담보를 설정하면 향후 돈을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.

반환받을 계약금과 중도금에 관한 채권을 보전하기 위해 매도인 소유 부동산이나 예금 등에 대한 가압류 가능성을 검토할 수 있습니다.

반대로 계약을 유지하며 소유권 이전을 요구하려는 경우에는 부동산 처분을 막기 위한 별도의 보전절차가 필요한지 살펴볼 수 있습니다.

해제와 계약 이행 중 어느 방향으로 대응할 것인지 먼저 정해야 신청할 보전처분과 본안소송의 내용도 일치시킬 수 있습니다.

부동산 매매계약서와 특약사항

계약 당시와 현재의 등기사항증명서

근저당권 채무액과 말소 관련 금융기관 자료

건축물대장과 현황도면, 실제 건물 사진

위반건축물 표시와 시정명령·이행강제금 자료

임차인별 임대차계약서와 보증금 내역

매도인과 중개업자의 설명이 담긴 문자·녹취

중개대상물 확인·설명서와 매물광고

계약금·중도금 지급내역과 잔금 준비자료

STEP 1: 계약서와 특약에서 매도인이 정리하기로 한 의무를 확인합니다.

STEP 2: 근저당권과 압류 등 잔금일 현재의 권리관계를 다시 조회합니다.

STEP 3: 위반건축물의 범위와 원상회복 가능성, 행정상 불이익을 확인합니다.

STEP 4: 임대차보증금과 인수할 채무를 임차인별로 다시 계산합니다.

STEP 5: 매도인에게 말소·시정 및 소명에 필요한 사항을 서면으로 요구합니다.

STEP 6: 계약 유지와 해제 중 어느 방향이 실제 손해를 줄이는지 비교합니다.

STEP 7: 협의가 어렵다면 가압류와 매매대금 반환·손해배상 소송을 준비합니다.

잔금 지급 전 새로운 근저당권과 불법 증축, 누락된 임대차보증금이 확인됐다면 매도인이 계약에서 약속한 상태로 부동산을 이전할 수 있는지부터 확인해야 합니다.

위반건축물이라는 이유만으로 모든 매매계약을 곧바로 해제할 수 있는 것은 아니지만, 정상적인 임대 운영이나 대출 등 매수 목적에 중대한 지장이 생긴다면 계약에 미치는 영향을 구체적으로 따져볼 수 있습니다.

의정부 소재 부동산을 두고 분쟁이 생겼다면 잔금을 무작정 지급하지 않는 방식보다 권리관계와 위반 사항을 서면으로 특정하고 매도인의 이행 가능성을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

계약을 유지하기 어렵다고 판단된다면 해제 통지와 계약금·중도금 반환, 손해배상 및 매도인 재산에 대한 보전처분을 일관된 방향으로 준비해야 합니다.