부산의 상가 1층에서 6년째 음식점을 운영하고 있습니다. 최근 임대차계약 만료를 앞두고 건물주에게 재계약 의사를 밝혔는데, 본인 아들이 같은 자리에서 식당을 할 예정이라며 계약을 연장할 수 없다고 통보했습니다.

영업을 정리하려고 권리금 8천만 원을 지급하겠다는 신규 임차인을 구해 건물주에게 소개했지만, 건물주는 새 임대차계약을 체결할 생각이 없다며 만나보지도 않았습니다. 이후에는 계약이 끝나면 바로 점포를 비우지 않을 경우 명도소송을 하겠다는 내용증명까지 보냈습니다.

월세를 밀린 적은 없고 불법으로 구조를 변경한 사실도 없습니다. 건물주가 직접 영업한다는 이유만으로 갱신을 거절할 수 있는지, 신규 임차인을 받지 않아 권리금을 놓치게 된다면 손해배상을 청구할 수 있는지 궁금합니다.

상가 임대차에서는 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호가 서로 다른 제도이므로 각각 나누어 살펴봐야 합니다. 임대인이 직접 영업하려 한다는 사정만으로 모든 경우에 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다고 단정하기는 어렵습니다.

또한 임대차가 종료되는 상황에서도 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 정당한 이유 없이 거절해 권리금을 받지 못하게 했다면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 다만 실제 청구를 위해서는 신규 임차인이 구체적인 권리금 계약과 임대차계약을 체결할 의사와 능력이 있었다는 점까지 입증해야 합니다.

최초 임대차가 시작된 시점과 전체 임대차기간을 확인해야 합니다.

임차인이 계약 만료 전에 적법한 시기와 방법으로 갱신을 요구했는지 살펴봐야 합니다.

차임 연체, 무단 전대나 고의적인 건물 훼손 등 갱신 거절 사유가 존재하는지 확인해야 합니다.

임대인이 직접 사용하려는 사정이 법에서 정한 갱신 거절 사유에 해당하는지 구체적으로 검토해야 합니다.

임대인이 본인이나 가족의 영업을 위해 점포를 사용하려 한다는 사정만으로 임차인의 계약갱신요구권이 당연히 사라지는 것은 아닙니다. 임대차기간과 임차인의 계약 위반 여부 등 법에서 정한 요건을 먼저 확인해야 합니다.

다만 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있는 전체 기간이 이미 지났거나 차임 연체 등 별도의 거절 사유가 있다면 계약 종료와 명도 문제가 달라질 수 있습니다. 따라서 단순히 현재 영업기간만 볼 것이 아니라 최초 계약일부터 갱신된 내역 전체를 확인해야 합니다.

신규 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 능력이 부족한 경우

해당 점포에서 법령에 위반되는 업종을 운영하려는 경우

신규 임차인이 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있다는 구체적인 사정이 있는 경우

건물을 철거하거나 재건축해야 하는 법적·계약상 사유가 있는 경우

임대인이 신규 임차인에게 직접 권리금을 지급하는 등 별도의 정당한 사유가 인정되는 경우

임차인이 신규 임차인을 실제로 주선했다는 사실

신규 임차인이 권리금과 임대차보증금을 지급할 의사와 능력이 있었다는 사실

임대인이 계약 체결을 거절하거나 방해한 구체적인 행위

임대인의 거절 사유가 법적으로 정당하지 않았다는 점

임대인의 방해로 인해 실제 권리금을 받지 못했다는 인과관계

점포의 시설, 거래처, 영업상 이점 등을 반영한 적정 권리금 액수

최초 계약서부터 현재까지 작성한 갱신계약서를 모두 모아 전체 임대차기간을 계산해야 합니다.

갱신을 요구한 날짜와 임대인이 거절한 이유가 담긴 문자, 카카오톡과 내용증명을 보존해야 합니다.

신규 임차인과 권리금계약서를 작성하고 지급 조건과 계약 의사를 구체적으로 남겨야 합니다.

신규 임차인의 자금 능력과 사업계획, 임대인에게 소개한 날짜를 확인할 자료를 확보해야 합니다.

임대인이 계약을 거절한다면 그 이유를 서면으로 밝혀 달라고 요청할 수 있습니다.

계약 종료 후 점포 인도 여부와 보증금 반환 문제도 별도로 정리해야 합니다.

최초 상가 임대차계약서와 갱신계약서 일체

사업자등록증, 확정일자와 차임 지급 내역

계약갱신을 요구한 문자, 카카오톡, 이메일과 내용증명

임대인이 갱신을 거절하거나 명도를 요구한 자료

신규 임차인과 작성한 권리금계약서 및 협의 내용

신규 임차인의 사업계획, 자금 준비와 계약 의사를 확인할 자료

영업시설, 집기, 거래처와 매출을 확인할 수 있는 자료

인근 상가의 권리금 사례와 감정에 참고할 자료

STEP 1: 전체 임대차기간과 갱신요구권 행사 가능 여부를 확인합니다.

STEP 2: 임대인이 주장하는 갱신 거절 사유가 적법한지 검토합니다.

STEP 3: 신규 임차인의 계약 의사와 자금 능력을 자료로 남깁니다.

STEP 4: 임대인에게 신규 임차인을 서면으로 소개하고 답변을 요청합니다.

STEP 5: 계약이 무산되면 거절 경위와 손해액을 정리합니다.

STEP 6: 명도, 보증금 반환과 권리금 손해배상 청구의 순서를 함께 검토합니다.

임대인이 직접 영업한다는 이유만으로 임차인의 갱신요구권과 권리금 회수기회가 모두 사라지는 것은 아닙니다. 전체 임대차기간과 계약 위반 여부를 확인한 뒤 갱신 거절이 적법한지 먼저 따져봐야 합니다.

부산 상가에서 신규 임차인을 구했는데 건물주가 만나보지도 않고 계약을 거부했다면 권리금계약서와 소개 과정, 거절 사유를 구체적으로 남기는 것이 중요합니다. 계약 종료 후 명도 문제까지 발생할 수 있으므로 점포 인도와 보증금 반환, 권리금 손해배상을 서로 구분해 대응 방향을 정해야 합니다.