전주에 있는 아파트에서 4년간 전세로 거주하다가 얼마 전 계약 만료로 퇴거했습니다. 이사 당일 집주인은 집 상태를 확인하더니 통상적인 생활 마모 수준인 벽지 변색, 마룻바닥의 미세한 스크래치, 욕실 타일 변색 등을 문제 삼았습니다. 그러고는 전체 도배와 바닥 전면 시공 비용이 필요하다며 제 임대차보증금에서 무려 350만 원을 마음대로 공제한 채 나머지 잔액만 통장으로 송금했습니다. 입주할 때부터 오래된 아파트였고 제가 고의로 파손한 적이 없다고 항의했으나, 집주인은 법대로 하라며 연락을 피하고 있습니다. 부당하게 차감된 보증금을 돌려받기 위해 소송이나 조정을 진행하고 싶은데 어떻게 해야 마땅할지 법률 전문가의 구체적인 조언이 필요합니다.

임대차 계약을 정상적으로 마치고 원만하게 퇴거하셨음에도 불구하고, 임대인의 일방적이고 무리한 원상복구 비용 청구로 소중한 재산에 부당한 공제를 당하셔서 무척 억울하고 분한 심정이실 것으로 사료됩니다. 전주 지역 내 주거 상권에서도 임대차 종료 시점에 이처럼 생활 마모와 훼손의 경계를 두고 보증금을 온전히 돌려주지 않는 분쟁이 매우 빈번하게 발생하고 있습니다. 주택임대차보호법 및 판례는 통상적인 사용으로 인한 노후화를 임차인의 원상복구 의무 범위로 보지 않으므로, 법적 권리 분석을 통해 공제된 자금을 회수하셔야 합니다.

본 사안은 민법상 임대차 계약 종료에 따른 임대인의 임대차보증금 반환 의무 불완전 이행 및 임차인의 원상회복 의무 범위에 관한 분쟁 구조입니다. 임대차보증금은 계약 종료 후 목적물을 인도받을 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이나, 임대인이 주장하는 손해배상 채권(수리비 등)이 성립하지 않는다면 임대인은 공제한 금액을 임차인에게 즉시 반환해야 할 법적 의무가 있습니다.

피해 금액이 350만 원 상당으로 소액에 해당하여 법적 조치를 미루거나 포기할 경우, 임대인의 부당한 공제 행위가 그대로 굳어지게 됩니다. 또한 퇴거 당시의 집 상태를 입증할 수 있는 객관적인 시각 자료(사진, 영상 등)를 명확히 확보해 두지 않으면, 추후 재판이나 조정 과정에서 상대방이 파손 정도를 허위로 과장하여 주장할 위험성이 존재합니다.

민사 재판부나 임대차분쟁조정위원회에서 사안을 심리할 때 중점적으로 파악하는 요소는 문제가 된 훼손 부위가 자연적 마모인지 피의자의 인위적 파손인지 여부, 입주 당시와 퇴거 당시의 건물 상태 비교 데이터 존재 여부, 임대인이 청구한 수리비 산정 견적서의 객관적 신뢰성 여부입니다.

퇴거 당일 촬영해 둔 아파트 내부 상태 사진과 동영상 파일, 그리고 임대인이 원상복구를 요구하며 보증금 일부만 송금한 이체 내역을 온전히 보존해야 합니다.

집주인과 주고받은 문자메시지, 카카오톡 대화 내용 및 통화 녹취록 등 부당 공제의 명분이 담긴 기록을 체계적으로 수집해야 합니다.

전주임대차분쟁변호사의 조력을 받아 통상적 마모 기준을 명시하고, 기한 내 미반환 시 소송 및 법정 지연이자(연 12%) 청구를 경고하는 공식 내용증명을 즉시 발송해야 합니다.

임대차계약서 사본, 보증금 일부 입금증 서류, 퇴거 시 아파트 내부 실사 사진 일체

임대인이 보내온 확약서나 문자 내역서, 입주 당시 상태를 증명할 수 있는 보조 자료(있는 경우)

STEP 1: 부당 공제 액수와 시설물 훼손 관련 사실 관계를 규명하고 변호인 명의의 반환 촉구 내용증명을 발송합니다.

STEP 2: 내용증명 수령 후에도 거부할 시, 신속하고 비용이 저렴한 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 소액심판청구(소송)를 제기합니다.

STEP 3: 재판 과정에서 현장 사진을 기반으로 생활 마모임을 법리적으로 증명하여 임대인의 손해배상 항변을 기각시킵니다.

STEP 4: 반환 판결문 또는 조정성립 조서를 획득한 후 집주인을 상대로 강제집행 절차를 밟아 억울하게 떼인 보증금 잔액을 전액 회수합니다.

임대인이 원상회복을 구실로 보증금을 임의로 깎아 지급할 때, 임차인이 지닌 입증 자료와 신속한 법적 절차 착수는 권리를 구제받는 유일한 열쇠입니다. 소송 전 100%의 전액 회수 기간을 단정할 수는 없으나, 법령이 정한 생활 마모 가이드라인을 철저히 결합하여 청구함으로써 임대인의 부당한 횡포를 막고 공제된 금액을 완전하게 돌려받을 수 있습니다. 지체 없이 전주임대차분쟁변호사의 면밀한 조력을 취해 적극적인 자산 반환 절차를 실행하시기를 강력히 권장합니다.