성남에 상가건물을 신축하면서 건설업체와 공사도급계약을 체결했습니다. 준공 이후 얼마 지나지 않아 외벽 균열과 옥상 누수, 지하주차장 배수 문제가 발생해 여러 차례 보수를 요청했습니다.

업체는 설계와 건축주 지시 때문에 발생한 문제라고 주장하며 제대로 보수하지 않고 있습니다. 오히려 공사 중 변경된 자재와 추가 작업이 있었다며 계약서에 없는 공사대금까지 청구하고 있는데, 하자보수비와 손해배상을 청구하면서 추가 공사대금 요구에도 함께 대응할 수 있나요?

준공된 건축물에 누수나 균열이 반복되고 시공업체가 책임을 부인한다면, 먼저 하자의 위치와 원인, 보수 범위 및 공사계약의 내용을 객관적으로 확인해야 합니다.

건축공사 분쟁에서는 단순히 결과물에 문제가 있다는 점만으로 시공사의 책임 범위가 정해지지 않습니다. 설계도서와 다르게 시공했는지, 부적합한 자재를 사용했는지, 건축주의 변경 지시가 있었는지, 감리 과정에서 어떤 의견이 제시됐는지를 종합적으로 살펴봐야 합니다.

완성된 건축물이 계약서, 설계도서와 시방서에서 정한 품질이나 성능을 갖추지 못한 경우 하자로 판단될 수 있습니다.

균열, 누수, 결로, 배수 불량, 방수층 손상과 구조적 결함 등이 대표적인 분쟁 대상입니다.

하자가 시공 불량에서 발생했는지, 설계상 문제나 건축주가 제공한 자재·지시에서 비롯됐는지 원인을 구분해야 합니다.

사용상 불편만 있는 경미한 하자인지 건물의 안전성과 기능에 영향을 주는 중대한 하자인지도 확인해야 합니다.

공사도급계약에 따라 완성된 건축물에 하자가 있다면 도급인은 상당한 기간을 정해 시공업체에 하자보수를 요구할 수 있습니다. 보수가 불가능하거나 시공업체가 보수를 거부하는 경우에는 하자보수에 갈음한 손해배상이나 직접 발생한 손해의 배상을 검토할 수 있습니다.

법원은 도급계약 목적물의 하자와 관련해 수급인의 하자담보책임과 일반적인 채무불이행에 따른 손해배상책임이 함께 문제 될 수 있다고 보고 있습니다. 다만 손해액을 산정할 때에는 하자의 원인과 도급인 측 과실도 함께 고려될 수 있습니다.

공사도급계약서와 최초 견적서의 공사 범위

설계도면, 시방서와 실제 시공 상태의 차이

추가·변경공사를 요청한 사람과 구체적인 요청 내용

변경공사에 관한 견적, 합의서와 현장회의 기록

공사대금 지급 내역과 미지급 잔금

하자의 위치, 원인과 보수 방법

감리보고서와 준공검사 관련 자료

하자 발생 후 시공업체가 보인 대응과 보수 이력

건물 전체의 하자 위치를 도면에 표시하고 사진과 영상으로 촬영해야 합니다.

누수 발생일, 균열 확대 여부와 보수 요청 내용을 날짜순으로 정리해야 합니다.

시공업체에 하자 항목과 보수기한을 명시한 내용증명을 보내야 합니다.

공사도급계약서, 변경계약서, 설계도면과 현장회의 자료를 확보해야 합니다.

추가 공사대금 청구 항목을 기존 계약공사, 실제 추가공사와 하자보수 작업으로 구분해야 합니다.

긴급 보수가 필요하다면 보수 전 상태와 비용을 확인할 수 있는 전문가 의견 및 견적을 받아야 합니다.

공사도급계약서와 공사비 견적서

설계도면, 시방서와 변경도면

공정표, 현장일지와 감리보고서

기성금·잔금 등 공사대금 지급 내역

추가공사 요청과 승인이 담긴 문자·이메일

준공 전후 건물 상태를 촬영한 사진과 영상

하자보수 요청 내용증명과 시공업체의 답변

하자진단 보고서와 보수공사 견적서

누수로 발생한 임대료 손실과 영업피해 자료

STEP 1: 계약서와 설계도서를 기준으로 공사 범위를 확인합니다.

STEP 2: 하자 위치와 발생 경위를 객관적인 자료로 보존합니다.

STEP 3: 시공업체에 하자보수 항목과 기한을 서면으로 통보합니다.

STEP 4: 하자 원인과 적정 보수비를 확인할 전문가 진단을 진행합니다.

STEP 5: 추가 공사대금 청구 항목과 합의 여부를 항목별로 검토합니다.

STEP 6: 협의가 되지 않으면 하자보수비·손해배상청구와 공사대금 대응을 진행합니다.

STEP 7: 하자 상태가 변경될 우려가 있다면 증거보전이나 법원 감정을 검토합니다.

성남에서 진행한 건축공사에 하자가 발생했다면 하자의 존재만 주장하기보다 계약상 시공 기준과 실제 상태의 차이, 하자의 원인과 적정 보수비를 객관적으로 입증해야 합니다.

추가 공사대금 역시 시공업체가 청구했다는 이유만으로 모두 지급해야 하는 것은 아닙니다. 실제 변경공사가 있었는지, 건축주가 승인했는지, 금액에 관한 합의가 있었는지를 항목별로 확인하고 하자보수 및 손해배상 문제와 함께 대응하는 것이 중요합니다.